Detrazione interessi mutuo 730: quanto ti torna indietro ogni anno

Che cosa ti restituisce il mutuo con il 730

Nadia e Fabrizio abitano in via dei Tigli, a Cinisello Balsamo. Hanno comprato casa nel 2021 con un mutuo che pagano ogni mese, e pensavano che l'unica certezza fosse la rata. Poi in ufficio abbiamo aperto la certificazione della banca: nel 2025 avevano pagato 3.100 euro di interessi. Con il 730 ne hanno recuperati 589, arrivati poco per volta in busta paga. Soldi che avevano già speso e che rischiavano di lasciare alla banca per sempre.

La regola è semplice. Se hai un mutuo ipotecario per l'acquisto della casa in cui vivi (o in cui vive un tuo familiare), lo Stato ti restituisce il 19 per cento degli interessi che hai pagato nell'anno, insieme ad alcuni costi accessori del mutuo stesso. Non entra il capitale, cioè la parte della rata che riduce il debito: entrano solo gli interessi e le spese collegate al contratto.

I conti veri: quanto entra, quando arriva e chi lo prende

Il tetto di 4.000 euro di interessi

Il 19 per cento si applica fino a 4.000 euro di interessi pagati nell'anno. Se paghi 2.400 euro di interessi, la detrazione è 456 euro; se ne paghi 4.000 o più, la detrazione resta ferma a 760 euro. Oltre quel tetto il Fisco non riconosce più nulla, quindi non c'è nessun vantaggio a dichiarare cifre più alte: serve solo a far scattare controlli.

Se il mutuo è intestato a due persone

Con un mutuo cointestato il tetto di 4.000 euro è uno solo e si divide tra gli intestatari, in parti uguali o secondo le percentuali scritte nel contratto. Se il mutuo è al 50 per cento tra moglie e marito, ognuno indica al massimo 2.000 euro di interessi e recupera fino a 380 euro. Fa eccezione il caso in cui uno dei due sia fiscalmente a carico dell'altro: chi paga può indicare entrambe le quote.

La novità 2026: il tetto per i redditi oltre 75.000 euro

Dal 730 di quest'anno è entrato in vigore il riordino delle detrazioni per chi ha un reddito complessivo oltre 75.000 euro: un limite unico di spesa detraibile, calcolato sul reddito e sul numero dei figli. La buona notizia è che riguarda solo i mutui stipulati dal 1° gennaio 2025 in poi. Se il tuo mutuo è precedente, la detrazione degli interessi resta piena anche con un reddito alto.

• Mutuo stipulato fino al 31 dicembre 2021: detrazione piena, nessun tetto sul reddito.
• Mutuo stipulato tra il 2022 e il 2024: detrazione piena, nessun tetto sul reddito.
• Mutuo stipulato dal 1° gennaio 2025: se il reddito supera 75.000 euro, gli interessi rientrano nel tetto del riordino insieme alle altre spese detraibili.
• Il calcolo del tetto parte da 14.000 euro di spesa tra 75.001 e 100.000 euro di reddito e da 8.000 euro oltre i 100.000, con un coefficiente che cresce con i figli a carico.

È una di quelle regole che da soli si fatica a mettere a posto: due mutui con la stessa rata possono avere trattamenti diversi a seconda di quando sono stati firmati. In ufficio controlliamo l'anno di stipula sull'atto e ti diciamo subito in quale caso sei.

Quali spese del mutuo entrano nel 730 e quali no

Quando la banca ti manda la certificazione degli interessi passivi, di solito tra marzo e aprile, trovi scritto più di quanto sembra. Non ci sono solo gli interessi: la legge riconosce anche i costi accessori, quelli che hai pagato per far partire e per gestire il mutuo.

• Gli interessi passivi pagati nell'anno, secondo il criterio di cassa: contano i pagamenti fatti, non la rata maturata.
• Le spese di istruttoria e la perizia tecnica pagate alla banca.
• L'imposta sostitutiva sul capitale prestato.
• L'onorario del notaio per il contratto di mutuo, comprese le spese per iscrizione e cancellazione dell'ipoteca.
• La penalità pagata per l'estinzione anticipata del mutuo.
• Le quote di rivalutazione, se il contratto prevede clausole di indicizzazione.

• Non entra il capitale, cioè la quota della rata che riduce il debito.
• Non entra l'onorario del notaio per la compravendita della casa: quello riguarda l'acquisto, non il mutuo.
• Non entrano gli interessi di mutui su immobili situati all'estero.
• Non entrano le somme rimborsate dal datore di lavoro come benefit: si detrae solo la parte che hai pagato tu.

Un dettaglio che fa la differenza: la detrazione spetta a chi è intestatario del mutuo e proprietario dell'immobile, non a chi paga materialmente la rata. Se il mutuo è intestato a te e la casa è abitata da tua madre, la detrazione è tua: conta l'intestazione del contratto e la residenza di un familiare nell'immobile.

Dove si inserisce il mutuo nel 730: rigo E7 e i tre codici

Gli interessi del mutuo prima casa si indicano nel quadro E, rigo E7. Da quest'anno in quel rigo va scritto anche un codice che dice quando è stato stipulato il contratto, perché serve a capire se il mutuo rientra nel nuovo tetto sui redditi alti.

• Codice 7: mutui per l'acquisto dell'abitazione principale stipulati fino al 31 dicembre 2021.
• Codice 48: mutui stipulati tra il 1° gennaio 2022 e il 31 dicembre 2024.
• Codice 57: mutui stipulati dal 1° gennaio 2025 in poi, compresi i contratti rinegoziati o surrogati dopo quella data.

Attenzione alle surroghe: se hai portato il mutuo in un'altra banca o lo hai rinegoziato, il codice si sceglie sulla data del nuovo atto, non su quella del mutuo originario. Chi ha surrogato nel 2025 un mutuo vecchio usa il codice 57, con le regole del caso.

Cosa fa già il 730 precompilato

La banca comunica all'Agenzia delle Entrate quanto hai pagato, e nella maggior parte dei casi gli interessi compaiono già nel precompilato. Non è detto che ci siano tutti: se l'anno scorso non risultava nessuna abitazione principale, o se la banca ha trasmesso i dati in ritardo, la voce può mancare e va inserita a mano. E anche quando c'è, va confrontata con la certificazione cartacea: una cifra sbagliata o un codice diverso cambiano il risultato.

Documenti mutuo per 730: la cartellina pronta

La preparazione vale metà del lavoro. Se prepari la cartellina del mutuo una volta all'anno, il 730 diventa una formalità. Ecco cosa deve esserci dentro:

• La certificazione degli interessi passivi rilasciata dalla banca, quella che arriva tra marzo e aprile nell'area clienti o per posta.
• Il contratto di mutuo originario, da cui risultano data di stipula e finalità: acquisto, costruzione o ristrutturazione.
• Il rogito di acquisto dell'immobile.
• In caso di surroga, rinegoziazione o accollo, il contratto del nuovo atto con la sua data.
• Per mutui di costruzione o ristrutturazione, le fatture e le dichiarazioni dei lavori che provano inizio e fine intervento.
• Documento d'identità e codice fiscale di chi presenta la dichiarazione.

I documenti vanno conservati fino al 31 dicembre 2031: è il termine entro cui l'Agenzia delle Entrate può chiedere le prove di quello che hai dichiarato. Una busta sola, etichettata con l'anno, tenuta insieme agli altri documenti fiscali, evita di ricercare una certificazione di sette anni prima quando ormai l'area clienti della banca la mostra appena.

Un ultimo consiglio pratico: quando paghi la rata di dicembre, controlla che il pagamento sia andato a buon fine entro il 31. Interessi pagati a gennaio rientrano nella dichiarazione dell'anno dopo, e anche questa piccola scadenza cambia l'importo che vedi in busta paga.

Cinque errori che fanno perdere il recupero

• Contare la rata invece degli interessi: in detrazione va solo la quota interessi e gli oneri accessori, non il capitale. Chi indica la rata intera dichiara il falso, anche senza volerlo.
• Sbagliare il codice del rigo E7: un mutuo del 2025 con il codice 48 finisce fuori dal calcolo giusto, e il risultato cambia soprattutto per i redditi oltre 75.000 euro.
• Dimenticare la certificazione della banca e fidarsi del precompilato: quando la banca non ha trasmesso i dati, la voce manca del tutto e il recupero sparisce.
• Farsi detrarre tutto da un solo intestatario: in un mutuo cointestato al 50 per cento ognuno può indicare la propria quota, e chi non la usa la perde.
• Pensare che tutti i mutui siano uguali: quello per costruire o ristrutturare casa ha un massimale diverso, di 2.582,28 euro, e va indicato in altri righi del quadro E.

Un errore in più, il più comune di tutti: lasciare tutto all'ultimo momento. La certificazione del mutuo arriva in primavera e il 730 si chiude a settembre: tra le due date ci sono mesi interi per mettere a posto una cifra o recuperare un documento, senza ansia e senza file.

Al patronato di Cinisello Balsamo: mezz'ora e sei a posto

Se hai il mutuo e non hai mai guardato la certificazione della banca, il primo passo è portarla in ufficio. Siamo in Via Oreste Terenghi 21/23, a Cinisello Balsamo, aperti dal lunedì al venerdì dalle 9:30 alle 12:30 e dalle 15 alle 19. Puoi prenotare per telefono allo +39 02 8716 5567, scrivere su WhatsApp al +39 329 713 9762 o passare direttamente allo sportello.

Nell'appuntamento un operatore guarda con te tre cose: quanto interessi hai pagato nell'anno, quale codice serve per il tuo contratto e se nel precompilato c'è tutto. Poi ti mostra il risultato prima dell'invio, così sai subito quanto ti torna in busta paga. Il preventivo del servizio ti viene comunicato prima di iniziare: nessuna sorpresa alla fine.

Nadia e Fabrizio sono usciti dall'ufficio con due cose in mano: il prospetto del 730 e la certificazione del mutuo segnata con la penna. «Credevamo di essere nei guai con il mutuo,» ha detto lei, «e invece ci tornavano quasi 600 euro». Il mutuo resta una spesa grossa ogni mese, ma una parte può rientrare: basta chiederla nel modo giusto.