IMU 2026: seconda rata il 16 dicembre

Che cos'è il saldo di dicembre e chi deve versarlo

Il signor Gennaro è in pensione da tre anni e ogni autunno fa lo stesso gesto: prende dal cassetto la ricevuta dell'F24 di giugno e la mette accanto al calendario. A novembre dell'anno scorso ha scoperto che quella ricevuta non basta: a dicembre c'è la seconda rata, e il conto non è la fotocopia di quello di giugno. È proprio di questo che parliamo in questa guida: di cosa chiude la seconda rata, di come si arriva alla cifra giusta e di cosa fare quando una rata è rimasta indietro.

L'IMU si paga in due volte oppure in un'unica soluzione, come preferisci. Se paghi a rate, la prima è l'acconto di giugno e la seconda è il saldo di dicembre: il saldo non è una tassa nuova, ma il conguaglio fra l'imposta che devi per l'intero anno 2026, calcolata con le aliquote approvate dal Comune, e quello che hai già versato a giugno. Se le aliquote non cambiano e l'immobile è lo stesso, il saldo è quasi uguale all'acconto; se qualcosa è cambiato in corso d'anno, la cifra di dicembre si muove.

• chi possiede una seconda casa, un negozio, un ufficio, un capannone, un'area fabbricabile o un terreno al 1° gennaio 2026, in tutto o in parte;
• chi ha comprato o venduto durante il 2026: il saldo si calcola solo sui mesi in cui l'immobile è stato effettivamente posseduto;
• chi ha come prima casa un A/1, un A/8 o un A/9: l'esenzione non vale per queste categorie e il saldo arriva comunque;
• chi ha un immobile in comproprietà o in nuda proprietà: ognuno versa la sua quota, e chi ha l'usufrutto è considerato il possessore ai fini dell'imposta;
• gli eredi, per l'anno in cui il possesso è passato loro: il saldo dell'anno di apertura della successione si ripartisce fra gli eredi stessi;
• gli enti non commerciali, per i quali la rata di dicembre è il secondo acconto dell'anno.

La scadenza del 16 dicembre 2026: cosa comprende

Nel 2026 il 16 dicembre cade di mercoledì: è un giorno feriale, quindi la scadenza resta lì e non slitta. Per la maggior parte delle persone la rata di dicembre è il saldo, cioè la parte mancante dell'imposta dell'anno; per gli enti non commerciali la stessa data è invece il secondo acconto. In entrambi i casi il versamento va fatto entro la mezzanotte del 16 dicembre, e la ricevuta dell'F24 fa fede a quella data.

• 16 giugno 2026: acconto, pari all'imposta del primo semestre calcolata con le regole dell'anno precedente;
• 16 dicembre 2026: saldo, cioè la differenza fra l'imposta dell'intero anno e l'acconto già versato;
• chi vuole chiudere tutto subito può pagare l'intera IMU 2026 già in un'unica soluzione entro giugno, senza tenere d'occhio dicembre;
• chi a giugno non ha pagato può mettersi in regola a dicembre versando l'intero anno con il ravvedimento operoso, come spieghiamo più avanti;
• c'è una soglia minima: quando l'imposta dell'intero anno non supera i 12 euro il versamento non si esegue, e lo stesso vale per il saldo;

Attenzione a non confondere la scadenza del saldo con quelle di altri tributi che cadono nello stesso periodo: a fine anno ci sono anche la TARI, il bollo auto e le rate di altri versamenti, e al nostro sportello capita spesso di vedere un F24 compilato con il codice sbagliato proprio per questo. Un modello per ogni tributo, e dentro ogni modello la sezione giusta: per l'IMU è «IMU e altri tributi locali».

Come si calcola il saldo: rendita, aliquote, mesi e detrazioni

Il conto del saldo si fa in quattro passi e non richiede strumenti particolari: bastano la rendita catastale dell'immobile, la quota di possesso, i mesi dell'anno in cui l'hai tenuto e l'aliquota deliberata dal Comune dove si trova l'immobile — non quello dove risiedi tu. Se hai già pagato l'acconto di giugno, il quinto elemento è la quietanza di quel versamento: è da lì che si parte per il conguaglio.

Il passo 1: dalla rendita alla base imponibile

La rendita catastale si trova nelle visure o nell'atto di acquisto. Per le abitazioni si rivaluta del 5% e si moltiplica per 160; per gli altri immobili il moltiplicatore cambia, e per i fabbricati del gruppo D si usa il coefficiente aggiornato ogni anno con decreto del Ministero dell'Economia. Il risultato è il valore su cui si applica l'aliquota.

• rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente di categoria: per una casa è 160;
• si applica l'aliquota del Comune dove si trova l'immobile, nella misura deliberata per il 2026;
• si moltiplica per la quota di possesso: se la casa è di due fratelli al 50% ciascuno, ognuno paga metà;
• si calcolano i mesi: chi ha posseduto l'immobile per sette mesi paga sette dodicesimi, con il mese iniziato che conta per intero se il possesso è durato almeno quindici giorni;
• si sottrae la detrazione che spetta, se prevista, e infine si toglie l'acconto già versato a giugno: quello che resta è il saldo.

L'esempio del signor Gennaro

Gennaro ha un appartamento affittato in zona Sant'Eusebio con una rendita catastale di 480 euro. Rivalutata del 5% e moltiplicata per 160 porta a una base imponibile di 80.640 euro. Con l'aliquota ordinaria dell'1,06% del nostro Comune l'imposta dell'anno è di circa 855 euro. A giugno ha versato la metà, circa 427 euro; a dicembre versa il resto, altri 427 euro. Se a luglio avesse venduto l'appartamento, il saldo si sarebbe calcolato solo sui mesi di possesso, e il conto finale sarebbe stato più leggero.

Se l'acconto di giugno non è stato pagato

Capita più spesso di quanto si creda: arriva giugno, ci sono le vacanze, le spese di scuola e l'acconto dell'IMU passa in secondo piano. La buona notizia è che la strada per rimediare è aperta e non serve aspettare un avviso del Comune. Si chiama ravvedimento operoso: consiste nel versare subito quello che manca, con una sanzione ridotta che cresce più a lungo si aspetta, più gli interessi legali calcolati a giorni. In alternativa, se il saldo di dicembre è vicino, si può chiudere tutto in un'unica soluzione versando l'intera imposta dell'anno e regolarizzando nello stesso giro l'acconto saltato.

• nei primi quattordici giorni la sanzione è dello 0,0833% per ogni giorno di ritardo, con un tetto dell'1,1662% al quattordicesimo giorno;
• dal 15° al 30° giorno: sanzione dell'1,25% sull'imposta non versata;
• dal 31° al 90° giorno: sanzione dell'1,39%;
• dal 91° giorno fino al termine per la dichiarazione IMU del 2026, cioè il 30 giugno 2027: sanzione del 3,125%;
• oltre quel termine la sanzione sale al 3,57%, e in ogni caso si aggiungono gli interessi legali dell'1,60% l'anno, calcolati a giorni dal giorno dopo la scadenza a quello del pagamento;

Sono le percentuali previste dal D.Lgs. 87/2024, che ha ridotto dal 30% al 25% la sanzione ordinaria per i versamenti omessi o tardivi: se non ci si mette in regola spontaneamente e il Comune accerta la mancanza, la sanzione base è del 25% oltre agli interessi. Nel ravvedimento invece imposta, sanzione e interessi si versano insieme, con lo stesso codice tributo dell'immobile, barrando il riquadro «Ravvedimento» del modello.

Come si paga: F24, codici tributo e codice C707

Per il saldo si usa sempre il modello F24, nella sezione dedicata «IMU e altri tributi locali», e il versamento si può fare allo sportello di banca o posta, dall'home banking oppure con l'F24 Web dell'Agenzia delle Entrate. Nessun calcolo arriva a casa: il conto è del contribuente, e se non hai voglia di farlo da solo ci pensiamo noi. Oltre al codice tributo, che cambia con la categoria dell'immobile, nel modello non devono mancare il codice del Comune, l'anno di riferimento e la casella che dice al sistema che stai versando il saldo e non l'acconto.

I codici tributo del saldo

• 3912: l'abitazione principale di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9) con le sue pertinenze;
• 3913: i fabbricati rurali ad uso strumentale, per i quali a Cinisello Balsamo l'aliquota è dello 0,10%;
• 3914: i terreni agricoli;
• 3916: le aree fabbricabili;
• 3918: gli altri fabbricati, cioè seconde case, negozi, uffici e magazzini;
• 3925 e 3930: i fabbricati del gruppo D ad uso produttivo, con la quota riservata allo Stato fino allo 0,76% sul codice 3925 e la parte che eccede, per Cinisello Balsamo lo 0,30%, sul codice 3930.

Le tre cose che non vanno sbagliate

Il codice catastale del Comune di Cinisello Balsamo è C707: se viene scritto quello di un altro Comune, il pagamento finisce al posto sbagliato e bisogna chiedere lo sgravio. L'anno di riferimento è il 2026, non l'anno in cui si paga. E se l'immobile è in comproprietà, ognuno compila la propria riga con la propria quota: un unico versamento fatto da uno solo dei proprietari lascia scoperti gli altri, e il Comune li ricerca singolarmente.

Cosa controllare prima di pagare

Alcuni errori sul saldo si ripetono ogni anno al nostro sportello, e sono proprio quelli che fanno arrivare mesi dopo l'avviso bonario del Comune. La lista qui sotto è corta: cinque controlli da fare in dieci minuti, prima di premere invia sul modello.

• non considerare il saldo come una copia dell'acconto: è un conguaglio, e la cifra cambia se l'aliquota deliberata nel corso dell'anno non è uguale a quella usata a giugno;
• non dimenticare di sottrarre l'acconto già versato: senza quella quietanza si rischia di pagare due volte la stessa imposta;
• non usare le aliquote vecchie: per il saldo del 2026 a Cinisello Balsamo si usano quelle approvate con la Deliberazione di Consiglio Comunale n. 28 del 26 febbraio 2026;
• non sbagliare i mesi: chi ha comprato, venduto o ricevuto l'immobile in donazione durante l'anno paga solo per il periodo di possesso, e la detrazione da 200 euro si rapporta agli stessi mesi;
• non lasciare indietro le agevolazioni: comodato gratuito a genitori o figli con contratto registrato, canone concordato, immobili storici o inagibili abbassano il conto, ma solo se ci sono tutti i requisiti.

Dove controllare la tua posizione

Due strumenti gratuiti sono a disposizione di chi vuole controllare da sé: l'applicativo del Comune di Cinisello Balsamo che calcola l'imposta e prepara il modello di pagamento F24 pronto da stampare, e lo Sportello Telematico LINKmate, dove con SPID o CIE si consulta la propria posizione tributaria e si può calcolare, stampare e pagare l'IMU. Attenzione ai tempi di aggiornamento: se a novembre hai venduto casa, verifica che la variazione sia arrivata prima di fidarti del prospetto che vedi in pagina.

Domande che ci fanno più spesso sul saldo

Le cinque domande sul saldo IMU che arrivano più spesso al bancone, con risposte brevi. Se il tuo caso è diverso — più immobili, una successione da chiudere, un appartamento preso in affitto durante l'anno — chiamaci o scrivici su WhatsApp: la prima consulenza è gratuita.