Cedolare secca e canone d'affitto nel 2026: aliquote, date e scelte giuste

Che cos'è la cedolare secca e a chi serve

Il signor Franco ha affittato il bilocale di via Milano da quando si è ritirato, e ogni volta che arriva il momento di fare i conti con il fisco si presenta al bancone con la stessa domanda: sul canone che riceve ogni mese deve pagare l'IRPEF come sullo stipendio, o c'è un modo più semplice? La risposta si chiama cedolare secca, e per chi affitta casa è quasi sempre la prima cosa da guardare.

La cedolare secca è un regime facoltativo: al posto di aggiungere il canone agli altri redditi e pagare l'IRPEF con le sue aliquote crescenti, si paga una percentuale fissa solo sull'affitto. In più non si versano l'imposta di registro e l'imposta di bollo su registrazione, proroga e risoluzione del contratto. Il prezzo di questo vantaggio è chiaro: per tutta la durata dell'opzione non si può chiedere l'aggiornamento del canone, nemmeno quello ISTAT previsto dal contratto, e va mandata all'inquilino una lettera in cui si rinuncia a questa facoltà.

• può sceglierla il proprietario o chi ha un diritto reale sull'immobile, purché sia una persona fisica e non agisca nell'esercizio di un'impresa, di un'arte o di una professione
• riguarda le case di categoria catastale A (escluso l'A10) e le loro pertinenze locate insieme all'abitazione
• si decide immobile per immobile: su una casa si può essere in cedolare e su un'altra no
• vale per i contratti abitativi; il reddito che sostituisce è quello dell'immobile, non il resto dei redditi della famiglia

Le aliquote del 2026: 21%, 10% e 26%

Nel 2026 le aliquote della cedolare secca sono tre e dipendono dal tipo di contratto e, per gli affitti brevi, da quante case si affittano. Sono regole nazionali, uguali in tutta Italia: a cambiare è il contratto, non la percentuale.

• 21% sul canone annuo dei contratti a canone libero, il classico 4+4
• 10% sui contratti a canone concordato — il 3+2, i contratti transitori da 1 a 18 mesi e quelli per studenti da 6 mesi a 3 anni — stipulati nei Comuni con carenze di disponibilità abitative, nei Comuni ad alta tensione abitativa, nei capoluoghi di provincia e nei Comuni che li confinano: Cinisello Balsamo è fra questi
• 21% sul reddito degli affitti brevi, quelli di durata non superiore a 30 giorni, per una sola unità immobiliare scelta ogni anno nella dichiarazione
• 26% sulle altre case date in affitto breve nello stesso anno

La novità del 2026 riguarda proprio gli affitti brevi: la Legge di Bilancio ha ridotto da quattro a due il numero di appartamenti che si può destinare a questo tipo di locazione. Chi affitta tre case o più, anche tramite portali e agenzie, svolge un'attività che la legge presume imprenditoriale: servono partita IVA e contributi, e la cedolare secca non si applica più. È un cambiamento che ha colto in contropiede molti piccoli proprietari.

Un conto rapido sul canone di casa

Mettiamo che l'affitto sia di 7.200 euro l'anno, cioè 600 euro al mese. Con la cedolare secca al 21% la tassa sull'affitto è di 1.512 euro, e con quella si è in regola. Con la tassazione ordinaria il canone entra nel reddito per il 95%, cioè 6.840 euro, e ci paga sopra l'IRPEF partendo dal 23%: solo di imposta sono già 1.573 euro, e la cifra cresce per chi ha un'aliquota più alta, più le addizionali regionale e comunale e le imposte di registro e bollo sul contratto.

Canone concordato a Cinisello Balsamo: il 10% e i vantaggi che lo accompagnano

Il contratto a canone concordato, quello che tutti chiamano 3+2, dura almeno tre anni con due di rinnovo e nasce da un accordo fra i sindacati degli inquilini e le associazioni dei proprietari. A Cinisello Balsamo l'Accordo Locale è stato sottoscritto e depositato al Comune il 15 aprile 2024: il canone non si decide a voce, ma si calcola sugli indicatori dell'accordo, divisi per zona e per caratteristiche dell'alloggio.

Per avere i vantaggi fiscali serve l'attestazione di rispondenza rilasciata dalle associazioni firmatarie: è un documento bilaterale, senza il quale il contratto è regolare ma non apre nessuna agevolazione. Il Comune chiede inoltre che chi affitta segnali l'attivazione del contratto al Servizio Tributi, con la ricevuta di registrazione dell'Agenzia delle Entrate, per applicare l'IMU ridotta: la norma nazionale prevede un quarto di imposta in meno sugli immobili locati a canone concordato.

• cedolare secca al 10% invece che al 21% sul canone concordato
• IMU ridotta di un quarto, previa segnalazione del contratto al Servizio Tributi del Comune
• durata di 3 anni più 2 di rinnovo; per le esigenze temporanee esistono i contratti transitori da 1 a 18 mesi
• contratti per studenti universitari fuori sede da 6 mesi a 3 anni, nei Comuni sede di università e in quelli limitrofi
• attestazione bilaterale delle associazioni firmatarie dell'Accordo Locale: senza non ci sono agevolazioni

Quello che spetta all'inquilino

Chi vive in affitto con un contratto a canone concordato ha una detrazione più alta rispetto ai contratti a canone libero: 495,80 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro, 247,90 euro nella fascia fino a 30.987,41 euro. Per i giovani fra i 20 e i 31 anni non compiuti c'è una voce ancora più sostanziosa: il 20% del canone, con un minimo di 991,60 e un massimo di 2.000 euro, per i primi quattro anni di contratto e con un reddito non superiore a 15.493,71 euro. Le detrazioni non si sommano fra loro: si prende quella più conveniente, e si recupera nel 730 o nel Modello Redditi.

Quando si paga: scadenze, F24 e codici tributo

La cedolare secca si versa con il modello F24 e segue le scadenze dell'IRPEF: si paga il saldo dell'anno appena chiuso e l'acconto per l'anno in corso. Se il 730 o il Modello Redditi lo prepariamo noi, gli importi arrivano dal prospetto di liquidazione: non si inventano, si leggono da lì.

• saldo dell'anno precedente: entro il 30 giugno, oppure entro il 30 luglio con lo 0,40% in più a titolo di interessi
• acconto: pari al 100% dell'imposta pagata l'anno prima, e si versa solo se supera 51,65 euro
• se l'acconto non supera 257,52 euro si paga in un'unica soluzione entro il 30 novembre
• se l'acconto è più alto si divide in due rate: il 40% entro il 30 giugno (o il 30 luglio con lo 0,40%) e il restante 60% entro il 30 novembre; per chi applica gli ISA le due rate sono al 50%

I tre codici tributo da conoscere

Nella sezione Erario dell'F24 la cedolare secca usa tre codici, e ognuno risponde a una domanda diversa: quale rata stai pagando. Sbagliare il codice non è grave come sbagliare l'anno, ma costringe a una riconciliazione che dura settimane.

• 1840: acconto, prima rata
• 1841: acconto, seconda rata oppure unica soluzione
• 1842: saldo

Se l'importo pesa, il versamento si può rateizzare: il numero della rata va scritto nel campo «Rateazione/regione/prov./mese rif.» del modello, e la prima rata deve comunque rispettare la scadenza originaria. Prima di inviare l'F24 controlliamo sempre che codice, anno di riferimento e importo descrivano lo stesso pagamento.

Affitti brevi nel 2026: due case, il CIN e le nuove regole

Per affitti brevi si intendono le locazioni di durata non superiore a 30 giorni, quelle che passano dai portali di prenotazione. Qui la cedolare secca è al 26%, con la possibilità di pagare il 21% su una sola unità immobiliare scelta ogni anno nella dichiarazione dei redditi: la scelta conviene metterla sulla casa che rende di più. Le piattaforme trattengono il 21% su ogni pagamento, ma quella trattenuta è un acconto: se l'aliquota giusta è il 26% la differenza si versa con l'F24.

Dal 2026 chi affitta tre case o più per periodi brevi esce dal regime: la legge presume che si stia svolgendo un'attività d'impresa, con partita IVA, contributi e SCIA al Comune. Accanto a queste regole fiscali ci sono gli obblighi di identificazione della struttura, che riguardano anche il proprietario di una sola casa.

• il CIN, il codice identificativo nazionale rilasciato dal Ministero del Turismo, è obbligatorio dal 1° gennaio 2025 per case vacanza e affitti brevi
• va esposto all'esterno dell'immobile e indicato in ogni annuncio, compresi quelli gestiti da agenzie e portali
• la sanzione per chi non ha il CIN va da 800 a 8.000 euro; per un annuncio senza CIN da 500 a 5.000 euro; da 2.000 a 10.000 euro se manca la SCIA e da 600 a 6.000 euro per i requisiti di sicurezza degli impianti
• dal 20 maggio 2026 vale anche il regolamento europeo 2024/1028: le piattaforme trasmettono i dati degli ospiti alle autorità e gli annunci devono mostrare il numero di registrazione

Opzione, revoca e ravvedimento: le scelte da fare bene

La cedolare secca si sceglie con il modello RLI: alla registrazione del contratto, oppure entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente o della proroga. La scelta vincola per tutta la durata del contratto o della proroga in corso, e l'opzione non ha effetto se prima non è partita la comunicazione al conduttore in cui si rinuncia ad aggiornare il canone. Se il modello arriva in ritardo, il regime agevolato parte solo dall'annualità successiva.

Cambiare idea è possibile, ma solo a scadenze precise. Il proprietario può revocare l'opzione in ciascuna annualità successiva, entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro di quell'anno: in quel caso l'imposta di registro si versa e si torna nell'IRPEF ordinaria. E si può sempre rientrare nella cedolare nelle annualità successive alla revoca, con lo stesso meccanismo.

Se il versamento è saltato

Un F24 dimenticato, un acconto mai partito: succede, e la cosa peggiore è aspettare. Chi sistema la propria posizione spontaneamente usa il ravvedimento operoso, che riduce la sanzione a una frazione minima di quella ordinaria del 30% e fa maturare gli interessi giorno per giorno. Il ravvedimento non è più possibile quando la violazione è già stata constatata o è partito un accertamento: più si aspetta, più il conto sale.

Come lo facciamo insieme

Al CAF di Via Oreste Terenghi 21/23 partiamo sempre dai documenti: contratto di locazione, eventuali proroghe, quietanze dei canoni e modelli F24 già pagati. In un appuntamento si capisce quale aliquota si applica, se il contratto rientra fra quelli concordati, quali scadenze restano aperte e quanto costa mettere tutto in regola. Il preventivo delle pratiche viene comunicato prima di cominciare, e tu decidi se procedere.

Domande che ci fanno più spesso

Le cinque domande che sentiamo più spesso al bancone sulla cedolare secca, con le risposte brevi. Se il tuo caso non rientra in nessuna, chiama o passa in ufficio: ogni contratto ha le sue sfumature.