Déduction intérêts prêt immobilier 730 : ce que vous récupérez chaque année

Ce que le prêt vous rend avec le 730

Awa et Souleymane habitent via dei Tigli, à Cinisello Balsamo. Ils ont acheté leur maison en 2021 avec un prêt qu'ils remboursent chaque mois, et ils pensaient que la seule certitude était la mensualité. Puis, au bureau, nous avons ouvert la certification de la banque : en 2025, ils avaient payé 3.100 euros d'intérêts. Avec le 730, ils en ont récupéré 589, arrivés petit à petit sur la fiche de paie. De l'argent qu'ils avaient déjà dépensé et qu'ils risquaient de laisser à la banque pour toujours.

La règle est simple. Si vous avez un prêt garanti par hypothèque pour acheter la maison où vous habitez (ou où habite un membre de votre famille), l'État vous rend 19% des intérêts que vous avez payés dans l'année, avec quelques frais accessoires du prêt lui-même. Le capital ne compte pas, c'est-à-dire la part de la mensualité qui réduit la dette : seuls les intérêts et les frais liés au contrat entrent en jeu.

Les vrais chiffres : ce qui rentre, quand ça arrive et qui le touche

Le plafond de 4.000 euros d'intérêts

Le 19% s'applique jusqu'à 4.000 euros d'intérêts payés dans l'année. Si vous payez 2.400 euros d'intérêts, la déduction est de 456 euros ; si vous en payez 4.000 ou plus, la déduction reste bloquée à 760 euros. Au-delà de ce plafond, le fisc ne reconnaît plus rien : annoncer des montants plus élevés ne sert donc à rien, ça déclenche seulement des contrôles.

Quand le prêt est au nom de deux personnes

Avec un prêt cosigné, le plafond de 4.000 euros est unique et se partage entre les titulaires, à parts égales ou selon les pourcentages écrits dans le contrat. Si le prêt est à 50% entre époux, chacun indique au maximum 2.000 euros d'intérêts et récupère jusqu'à 380 euros. Exception : si l'un des deux est fiscalement à la charge de l'autre, celui qui paie peut indiquer les deux parts.

La nouveauté 2026 : le plafond au-delà de 75.000 euros de revenus

Avec le 730 de cette année est entrée en vigueur la réorganisation des déductions pour qui a un revenu global au-delà de 75.000 euros : une limite unique de dépenses déductibles, calculée sur le revenu et sur le nombre d'enfants. La bonne nouvelle, c'est qu'elle ne concerne que les prêts contractés à partir du 1er janvier 2025. Si votre prêt est antérieur, la déduction des intérêts reste pleine même avec un revenu élevé.

• Prêt signé jusqu'au 31 décembre 2021 : déduction pleine, aucun plafond de revenu.
• Prêt signé entre 2022 et 2024 : déduction pleine, aucun plafond de revenu.
• Prêt signé à partir du 1er janvier 2025 : si le revenu dépasse 75.000 euros, les intérêts entrent dans le plafond de la réorganisation, avec les autres dépenses déductibles.
• Le calcul du plafond part de 14.000 euros de dépenses entre 75.001 et 100.000 euros de revenus et de 8.000 euros au-delà de 100.000, avec un coefficient qui monte avec les enfants à charge.

C'est une de ces règles qu'on peine à remettre en place tout seul : deux prêts avec la même mensualité peuvent être traités différemment selon la date de signature. Au bureau, nous vérifions l'année de signature sur l'acte et nous vous disons tout de suite dans quel cas vous êtes.

Quelles charges du prêt entrent dans le 730 et lesquelles non

Quand la banque vous envoie la certification des intérêts passifs, généralement entre mars et avril, vous y trouvez écrit plus que ce qu'il paraît. Il n'y a pas que les intérêts : la loi reconnaît aussi les frais accessores, ceux que vous avez payés pour lancer et pour gérer le prêt.

• Les intérêts passifs payés dans l'année, selon le critère de caisse : comptent les paiements effectués, pas la mensualité écoulée.
• Les frais d'instruction et l'expertise technique payés à la banque.
• L'impôt substitutif sur le capital prêté.
• L'honoraire du notaire pour le contrat de prêt, y compris les frais d'inscription et de radiation de l'hypothèque.
• La pénalité payée pour le remboursement anticipé du prêt.
• Les quotes-parts de réévaluation, si le contrat prévoit des clauses d'indexation.

• Le capital n'entre pas, c'est-à-dire la part de la mensualité qui réduit la dette.
• L'honoraire du notaire pour l'achat de la maison n'entre pas : celui-là concerne l'acquisition, pas le prêt.
• Les intérêts de prêts sur des biens situés à l'étranger n'entrent pas.
• Les sommes remboursées par l'employeur comme avantage ne rentrent pas : on ne déduit que la part que vous avez payée vous-même.

Un détail qui change tout : la déduction revient à celui qui est titulaire du prêt et propriétaire du bien, pas à celui qui paie matériellement la mensualité. Si le prêt est à votre nom et que la maison est habitée par votre mère, la déduction est la vôtre : compte la titularité du contrat et la résidence d'un membre de la famille dans le bien.

Où déclarer le prêt dans le 730 : la ligne E7 et les trois codes

Les intérêts du prêt pour la résidence principale s'indiquent dans le cadre E, ligne E7. Depuis cette année, dans cette ligne il faut aussi écrire un code qui indique quand le contrat a été signé, parce qu'il sert à savoir si le prêt entre dans le nouveau plafond sur les revenus élevés.

• Code 7 : prêts pour l'achat de l'habitation principale signés jusqu'au 31 décembre 2021.
• Code 48 : prêts signés entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2024.
• Code 57 : prêts signés à partir du 1er janvier 2025, y compris les contrats renégociés ou transférés après cette date.

Attention aux transferts de prêt : si vous avez porté votre prêt dans une autre banque ou si vous l'avez renégocié, le code se choisit sur la date du nouvel acte, pas sur celle du prêt d'origine. Qui a transféré en 2025 un vieux prêt utilise le code 57, avec les règles qui vont avec.

Ce que fait déjà le 730 prérempli

La banque communique à l'Agenzia delle Entrate ce que vous avez payé, et dans la plupart des cas les intérêts apparaissent déjà dans le prérempli. Ils n'y sont pas forcément tous : si l'année dernière aucune résidence principale n'était indiquée, ou si la banque a transmis les données en retard, la ligne peut manquer et il faut la saisir à la main. Et même quand elle est là, il faut la comparer avec la certification papier : un montant faux ou un code différent changent le résultat.

Documents pour le prêt du 730 : le dossier prêt

La préparation vaut la moitié du travail. Si vous préparez le dossier du prêt une fois par an, le 730 devient une formalité. Voici ce qui doit y être :

• La certification des intérêts passifs délivrée par la banque, celle qui arrive entre mars et avril dans l'espace client ou par la poste.
• Le contrat de prêt original, d'où ressortent la date de signature et la finalité : achat, construction ou rénovation.
• L'acte d'achat du bien.
• En cas de transfert, de renégociation ou de reprise, le contrat du nouvel acte avec sa date.
• Pour les prêts de construction ou de rénovation, les factures et les déclarations des travaux qui prouvent le début et la fin de l'intervention.
• Pièce d'identité et numéro fiscal de celui qui présente la déclaration.

Les documents se conservent jusqu'au 31 décembre 2031 : c'est le délai durant lequel l'Agenzia delle Entrate peut demander les preuves de ce que vous avez déclaré. Une seule enveloppe, étiquetée avec l'année, rangée avec les autres papiers fiscaux, évite de ressortir une certification d'il y a sept ans alors que l'espace client de la banque l'affiche à peine.

Un dernier conseil pratique : quand vous payez la mensualité de décembre, vérifiez que le paiement est bien passé avant le 31. Les intérêts payés en janvier entrent dans la déclaration de l'année suivante, et ce petit détail change aussi le montant que vous voyez sur la fiche de paie.

Cinq erreurs qui font perdre le remboursement

• Compter la mensualité au lieu des intérêts : dans la déduction va seulement la part d'intérêts et les frais accessoires, pas le capital. Celui qui indique la mensualité entière déclare faux, même sans le vouloir.
• Se tromper de code à la ligne E7 : un prêt de 2025 avec le code 48 sort du calcul juste, et le résultat change surtout pour les revenus au-delà de 75.000 euros.
• Oublier la certification de la banque et faire confiance au prérempli : quand la banque n'a pas transmis les données, la ligne manque tout à fait et le remboursement disparaît.
• Se faire déduire tout par un seul titulaire : dans un prêt cosigné à 50%, chacun peut indiquer sa part, et qui ne l'utilise pas la perd.
• Croire que tous les prêts se ressemblent : celui pour construire ou rénover la maison a un plafond différent, de 2.582,28 euros, et il s'indique dans d'autres lignes du cadre E.

Encore une erreur, la plus commune de toutes : tout laisser au dernier moment. La certification du prêt arrive au printemps et le 730 se clôt en septembre : entre les deux dates, il y a des mois entiers pour remettre un montant en place ou retrouver un document, sans anxiété et sans file d'attente.

Au patronat de Cinisello Balsamo : une demi-heure et vous êtes tranquille

Si vous avez un prêt et que vous n'avez jamais regardé la certification de la banque, le premier pas est de l'apporter au bureau. Nous sommes en Via Oreste Terenghi 21/23, à Cinisello Balsamo, ouverts du lundi au vendredi de 9:30 à 12:30 et de 15:00 à 19:00. Vous pouvez prendre rendez-vous au +39 02 8716 5567, écrire sur WhatsApp au +39 329 713 9762 ou passer directement au guichet.

Pendant le rendez-vous, un opérateur regarde avec vous trois choses : combien d'intérêts vous avez payés dans l'année, quel code il faut pour votre contrat et si le prérempli contient tout. Puis il vous montre le résultat avant l'envoi, pour que vous sachiez tout de suite ce qui revient sur votre fiche de paie. Le devis du service vous est annoncé avant de commencer : aucune surprise à la fin.

Awa et Souleymane sont sortis du bureau avec deux choses en main : le relevé du 730 et la certification du prêt annotée au stylo. «Nous pensions avoir de gros soucis avec le prêt,» a-t-elle dit, «et on finit par nous rendre presque 600 euros». Le prêt reste une grosse dépense chaque mois, mais une part peut revenir : il suffit de la demander de la bonne manière.