IMU 2026: la prima rata il 16 giugno, chi paga e come si calcola

Che cos'è l'IMU e chi deve pagarla

Gordana vive a Cinisello da quando è arrivata in Italia, in un appartamento vicino alla stazione. L'anno scorso sua mamma è mancata e le ha lasciato il piccolo bilocale che la famiglia teneva per gli ospiti: da quel momento sulla scrivania è comparso un dubbio nuovo. Quella casa in più si paga? E quando? Le domande più comuni al nostro bancone nascono proprio così, da un passaggio di proprietà che cambia le carte in tavola. Per questo la prima cosa che facciamo non è compilare un modello: è capire su quali immobili l'imposta è davvero dovuta.

L'IMU è l'Imposta Municipale Unica: un'imposta sul possesso, non sui soldi che guadagni. Si paga sui fabbricati, sulle aree fabbricabili e sui terreni agricoli che possiedi al 1° gennaio dell'anno. La pagano il proprietario e chi ha un diritto reale sull'immobile, come l'usufrutto, l'uso, l'abitazione o l'enfiteusi; la paga anche chi ha preso l'immobile in leasing e il concessionario di un'area demaniale. Se la casa è data in comodato d'uso gratuito, l'imposta resta sul proprietario: chi la usa non riceve nessun avviso. Se invece la casa familiare è stata assegnata dal giudice al coniuge dopo la separazione, l'IMU si paga solo quando l'immobile è di lusso.

La prima rata il 16 giugno: come si calcola

Quella di giugno è l'acconto: si versa entro martedì 16 giugno e copre il primo semestre dell'anno. Per calcolarla si usano l'aliquota e la detrazione dell'anno precedente, perché a giugno molti Comuni non hanno ancora approvato quelle nuove e la legge prescrive di procedere in questo modo: in genere la rata equivale a circa metà del dovuto per l'anno intero. Il saldo di dicembre è la chiusura dei conti: sull'imposta complessiva del 2026, calcolata con le aliquote del 2026, si sottrae quello che hai già versato a giugno.

• acconto: entro martedì 16 giugno 2026, pari all'imposta del primo semestre con le regole dell'anno prima;
• saldo: entro mercoledì 16 dicembre 2026, la differenza fra l'imposta totale dell'anno e l'acconto già versato;
• tutto insieme: chi preferisce chiudere subito la partita può versare l'intera IMU 2026 già entro il 16 giugno, senza pensare più a dicembre;
• sotto i 12 euro non si paga: se l'imposta dovuta per l'intero anno è uguale o inferiore a 12 euro, il versamento non si fa;
• nessuno slittamento per quest'anno: il 16 giugno 2026 cade di martedì e il 16 dicembre di mercoledì, quindi entrambe le scadenze restano dove sono.

Facciamo un esempio vero. Fabio ha ereditato un appartamento a Cinisello con una rendita catastale di 500 euro. Per trovare il valore su cui si applica l'aliquota la rendita si aumenta del 5% e si moltiplica per 160: 500 x 1,05 x 160 = 84.000 euro. Con l'aliquota ordinaria dell'1,06% del nostro Comune l'imposta annua è di circa 890 euro. A giugno Fabio versa circa 445 euro di acconto e a dicembre la differenza, più o meno, perché al saldo contano le aliquote nuove e quello che è cambiato durante l'anno. Se a luglio Fabio vende casa, del secondo semestre non paga nulla.

Come si calcola la base imponibile

Il calcolo parte sempre dalla rendita catastale dell'immobile, quella che trovi nelle visure o nell'atto di acquisto. La si rivaluta del 5%, si moltiplica per 160 se si tratta di un'abitazione (per gli altri immobili il moltiplicatore è diverso) e si applica l'aliquota del Comune dove si trova l'immobile, non dove risiedi tu. Poi si tiene conto della quota di possesso: se la casa è di due fratelli al 50%, ciascuno paga la sua metà. E si contano i mesi: il mese in cui il possesso è durato più della metà dei giorni del mese conta per intero, mentre il giorno del trasferimento si computa in capo all'acquirente.

Chi non paga: esenzioni e riduzioni a Cinisello Balsamo

Quasi tutti arrivano al nostro bancone con la stessa preoccupazione: «ma la casa in cui vivo la devo pagare?». Nella maggior parte dei casi no, perché l'abitazione principale — quella dove dimori abitualmente e risiedi anagraficamente — è esente, e con lei una pertinenza per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7. Fanno eccezione le categorie di lusso: su un A/1, un A/8 o un A/9 l'IMU si versa. A Cinisello Balsamo l'aliquota per queste abitazioni è dello 0,60%, e la legge prevede una detrazione fissa di 200 euro l'anno da rapportare ai mesi di possesso.

• non dovuta: sulla casa di residenza ordinaria (categorie da A/2 a A/7) e sulla pertinenza che la segue;
• fuori dal pagamento: alloggi sociali e case di cooperative a proprietà indivisa assegnate ai soci; la casa assegnata al coniuge dopo la separazione; la casa unica di chi serve nelle Forze armate, nelle Forze di polizia o nel corpo dei vigili del fuoco; l'unica casa posseduta in Italia dai pensionati iscritti all'AIRE che vivono all'estero, purché non sia data in affitto;
• fuori dal pagamento: i terreni lavorati in proprio da coltivatori diretti o da imprenditori agricoli professionali, e quelli che si trovano nelle isole minori e nelle zone montane o di collina indicate dalla legge;
• riduzione del 50% sulla base imponibile: case date in comodato d'uso gratuito a genitori o figli, con contratto registrato, purché chi le concede viva nello stesso Comune e abbia in mano un'unica altra abitazione;
• base imponibile ridotta al 75%: le case date in affitto con contratto a canone concordato (Legge 431/1998); base dimezzata: gli immobili di interesse storico o artistico e quelli inagibili, o inabitabili, che non vengono utilizzati davvero.

Dal 2026 la riduzione sugli immobili inutilizzabili copre più casi di prima: accanto ai danni da calamità naturali rientrano ora gli edifici resi inagibili da incendi, da crolli, da problemi di staticità o da condizioni igienico-sanitarie che mettono a rischio chi ci vive. Attenzione però: non scatta da sola. Servono i documenti tecnici che descrivono le condizioni dell'edificio, una perizia firmata da un tecnico abilitato oppure l'attestazione degli uffici comunali, e il Comune deve avere inserito la riduzione nel proprio prospetto delle aliquote.

Come si paga: F24, codici tributo e codice comune

L'IMU si paga in autoliquidazione con il modello F24, nella sezione «IMU e altri tributi locali». Il Comune non invia calcoli a casa: sei tu che devi fare il conto, oppure affidarti a un CAF. Il pagamento si può fare in banca, all'ufficio postale, con l'home banking o con l'F24 Web dell'Agenzia delle Entrate. Ogni importo si arrotonda all'euro più vicino, e il modello va compilato con la massima attenzione su due campi: il codice tributo, che cambia in base al tipo di immobile, e il codice del Comune. Per gli immobili di Cinisello Balsamo il codice è C707: se sbagli questo campo, i soldi finiscono in un altro Comune e bisogna chiedere lo sgravio.

I codici tributo principali

• 3912: riguarda la casa di residenza di lusso, cioè le categorie A/1, A/8 e A/9, più le pertinenze che le stanno accanto;
• 3913: fabbricati rurali ad uso strumentale;
• 3914: terreni agricoli;
• 3916: aree fabbricabili;
• 3918: altri fabbricati, cioè seconde case, negozi, uffici e magazzini;
• 3925 e 3930: fabbricati del gruppo D, con la quota Stato allo 0,76% e la quota Comune allo 0,30%.

Cosa scrivere in ogni riga

In ogni riga dell'F24 devono comparire il codice del Comune dove si trova l'immobile, l'anno di riferimento, il numero di mesi di possesso, la quota di proprietà e la casella che indica se stai pagando l'acconto, il saldo o l'intera imposta. Se ci affidi la dichiarazione dei redditi, il modello ti arriva già compilato, con codice tributo e anno di riferimento controllati: la strada più breve per non incappare in errori che poi costano tempo e tribolazioni.

Se hai saltato la rata di giugno: il ravvedimento

Se la rata di giugno ti è sfuggita, la cosa non è irrimediabile: si può regolarizzare in ogni momento con il ravvedimento operoso, pagando l'imposta, gli interessi legali e una sanzione ridotta che cresce più passano i giorni. Dal 1° gennaio 2026 il tasso degli interessi legali è dell'1,60% l'anno e si calcola a giorni, dal giorno in cui avresti dovuto pagare fino a quello in cui paghi davvero. Senza ravvedimento, invece, la sanzione ordinaria arriva al 30% dell'importo non versato, oltre agli interessi.

• entro 14 giorni dalla scadenza: sanzione dello 0,0833% per ogni giorno di ritardo;
• dal 15° al 30° giorno: sanzione dell'1,25%;
• dal 31° al 90° giorno: sanzione dell'1,39%;
• oltre i 90 giorni e entro un anno: sanzione del 3,125%;
• in ogni caso si aggiungono gli interessi legali calcolati a giorni.

Errori da evitare e cose da controllare

L'IMU è un'imposta semplice, ma alcuni errori si ripetono ogni anno al nostro sportello e sono proprio quelli che poi generano avvisi e cartelle. Eccone cinque, nell'ordine in cui capitano più spesso.

• calcolare l'acconto di giugno con le aliquote nuove: si usano quelle dell'anno precedente, e si sistema tutto al saldo di dicembre;
• dimenticare il saldo: chi paga l'acconto a giugno spesso si scorda che il 16 dicembre è dietro l'angolo;
• pensare che la prima casa non si paghi mai: se la categoria è A/1, A/8 o A/9 l'imposta arriva comunque, anche per chi ci abita dentro;
• fare confusione sui mesi: chi compra o vende in corso d'anno è tassato soltanto per il periodo in cui ha posseduto l'immobile, e la detrazione da 200 euro si calcola con la stessa regola;
• non sfruttare le riduzioni: comodato ai familiari e canone concordato abbassano l'imposta, ma solo con il contratto registrato e tutti i requisiti in regola.

Quando serve la dichiarazione IMU

Di solito con i versamenti in regola la dichiarazione non serve. Va presentata invece entro il 30 giugno dell'anno successivo quando succede qualcosa che il Comune non può sapere da solo: un contratto di comodato registrato, la variazione della destinazione catastale, un immobile preso in leasing, la nuda proprietà separata dall'usufrutto. Si usa il modello IMU/IMPI o IMU ENC previsto dal decreto ministeriale del 24 aprile 2024. La dichiarazione vale anche per gli anni successivi, finché non cambiano i dati.

Dove controllare la tua posizione

Il Comune di Cinisello Balsamo mette a disposizione due strumenti gratuiti: il calcolo IMU online del sito del Comune, che prepara anche l'F24 da stampare, e lo Sportello Telematico LINKmate, accessibile con SPID o CIE, dove si vede la propria posizione tributaria. Attenzione: la banca dati potrebbe non essere aggiornata in tempo reale, quindi controlla sempre che i dati corrispondano alla situazione vera. Se qualcosa non torna, il passo più veloce è portare visura e ultimo F24 al nostro patronato e fare il punto insieme.

Domande che ci fanno più spesso

Le risposte alle cinque domande sull'IMU che arrivano più spesso al bancone. Se la tua non c'è, chiamaci o scrivici su WhatsApp: la prima consulenza è gratuita.