Deducción intereses hipoteca 730: cuánto te devuelven cada año

Qué te devuelve la hipoteca con el 730

Camila y Rodrigo viven en la via dei Tigli, en Cinisello Balsamo. Compraron casa en 2021 con una hipoteca que pagan cada mes, y pensaban que lo único seguro era la cuota. Luego, en la oficina, abrimos el certificado del banco: en 2025 habían pagado 3.100 euros de intereses. Con el 730 recuperaron 589, que llegaron poco a poco en la nómina. Dinero que ya habían gastado y que corrían el riesgo de dejárselo al banco para siempre.

La regla es sencilla. Si tienes una hipoteca con garantía para comprar la casa en la que vives (o en la que vive un familiar), el Estado te devuelve el 19% de los intereses que pagaste en el año, junto con algunos gastos accesorios de la propia hipoteca. El capital no cuenta, es decir, la parte de la cuota que baja la deuda: solo entran los intereses y los gastos ligados al contrato.

Las cuentas reales: cuánto entra, cuándo llega y quién lo cobra

El tope de 4.000 euros de intereses

El 19% se aplica hasta 4.000 euros de intereses pagados en el año. Si pagas 2.400 euros de intereses, la deducción es de 456 euros; si pagas 4.000 o más, la deducción se queda en 760 euros. Por encima de ese tope el Fisco ya no reconoce nada, así que no sirve de nada declarar cifras más altas: solo provoca controles.

Si la hipoteca está a nombre de dos personas

Con una hipoteca compartida el tope de 4.000 euros es uno solo y se reparte entre los titulares, a partes iguales o según los porcentajes escritos en el contrato. Si la hipoteca está al 50% entre mujer y marido, cada uno indica como máximo 2.000 euros de intereses y recupera hasta 380 euros. La excepción es que uno de los dos esté a cargo fiscalmente del otro: quien paga puede indicar las dos partes.

La novedad de 2026: el tope para rentas de más de 75.000 euros

En el 730 de este año entró en vigor el reordenamiento de las deducciones para quien tenga una renta total de más de 75.000 euros: un límite único de gasto deducible, calculado con la renta y el número de hijos. La buena noticia es que solo afecta a las hipotecas firmadas a partir del 1 de enero de 2025. Si tu hipoteca es anterior, la deducción de los intereses sigue siendo completa aunque tengas una renta alta.

• Hipoteca firmada hasta el 31 de diciembre de 2021: deducción completa, sin tope de renta.
• Hipoteca firmada entre 2022 y 2024: deducción completa, sin tope de renta.
• Hipoteca firmada desde el 1 de enero de 2025: si la renta supera los 75.000 euros, los intereses entran en el tope del reordenamiento junto con el resto de gastos deducibles.
• El cálculo del tope parte de 14.000 euros de gasto con rentas de 75.001 a 100.000 euros y de 8.000 euros por encima de los 100.000, con un coeficiente que sube con los hijos a cargo.

Es una de esas reglas que cuesta poner en orden uno mismo: dos hipotecas con la misma cuota pueden tener tratos distintos según cuándo se firmaron. En la oficina comprobamos el año de firma en la escritura y te decimos enseguida en qué caso estás.

Qué gastos de la hipoteca entran en el 730 y cuáles no

Cuando el banco te manda el certificado de intereses pasivos, normalmente entre marzo y abril, encuentras escrito más de lo que parece. No solo hay intereses: la ley también reconoce los gastos accesorios, los que pagaste para poner en marcha y para gestionar la hipoteca.

• Los intereses pagados en el año, según el criterio de caja: cuentan los pagos hechos, no la cuota devengada.
• Los gastos de estudio y la tasación técnica pagados al banco.
• El impuesto sustitutivo sobre el capital prestado.
• Los honorarios del notario del contrato de hipoteca, incluidos los gastos de inscripción y cancelación de la garantía.
• La penalización pagada por la amortización anticipada de la hipoteca.
• Las cuotas de revalorización, si el contrato prevé cláusulas de indexación.

• No entra el capital, es decir, la parte de la cuota que baja la deuda.
• No entran los honorarios del notario de la compraventa de la casa: eso va con la compra, no con la hipoteca.
• No entran los intereses de hipotecas sobre inmuebles situados en el extranjero.
• No entran las cantidades que el empleador reembolsa como beneficio: solo se deduce la parte que pagaste tú.

Un detalle que marca la diferencia: la deducción es de quien es titular de la hipoteca y propietario del inmueble, no de quien paga materialmente la cuota. Si la hipoteca está a tu nombre y la casa la vive tu madre, la deducción es tuya: cuenta la titularidad del contrato y la residencia de un familiar en el inmueble.

Dónde se pone la hipoteca en el 730: línea E7 y los tres códigos

Los intereses de la hipoteca de la primera casa se indican en el bloque E, línea E7. Desde este año en esa línea hay que escribir también un código que dice cuándo se firmó el contrato, porque sirve para saber si la hipoteca entra en el nuevo tope de las rentas altas.

• Código 7: hipotecas para comprar la vivienda principal firmadas hasta el 31 de diciembre de 2021.
• Código 48: hipotecas firmadas entre el 1 de enero de 2022 y el 31 de diciembre de 2024.
• Código 57: hipotecas firmadas desde el 1 de enero de 2025 en adelante, incluidos los contratos renegociados o subrogados después de esa fecha.

Ojo con las subrogaciones: si pasaste la hipoteca a otro banco o la renegociaste, el código se elige con la fecha del nuevo documento, no con la de la hipoteca original. Quien se subrogó en 2025 una hipoteca antigua usa el código 57, con las reglas que corresponden.

Lo que ya hace el 730 precompilado

El banco comunica a la Agencia de la Renta cuánto has pagado y, en la mayoría de los casos, los intereses ya aparecen en el precompilado. No significa que estén todos: si el año pasado no figuraba ninguna vivienda principal, o si el banco mandó los datos tarde, la casilla puede faltar y hay que escribirla a mano. Y aun cuando está, hay que compararla con el certificado en papel: una cifra equivocada o un código distinto cambian el resultado.

Documentos de la hipoteca para el 730: la carpeta lista

La preparación vale medio trabajo. Si preparas la carpeta de la hipoteca una vez al año, el 730 se vuelve un trámite. Esto es lo que tiene que haber dentro:

• El certificado de intereses pasivos que emite el banco, el que llega entre marzo y abril en el área de clientes o por correo.
• El contrato de hipoteca original, donde constan la fecha de firma y el destino: compra, construcción o reforma.
• La escritura de compra del inmueble.
• En caso de subrogación, renegociación o asunción de deuda, el contrato del nuevo documento con su fecha.
• Para hipotecas de construcción o reforma, las facturas y las declaraciones de las obras que prueben el inicio y el final del trabajo.
• Documento de identidad y código fiscal de quien presenta la declaración.

Los documentos se guardan hasta el 31 de diciembre de 2031: es el plazo hasta el que la Agencia de la Renta puede pedir pruebas de lo que declaraste. Un solo sobre, etiquetado con el año y guardado junto al resto de papeles fiscales, evita andar buscando un certificado de hace siete años cuando el área de clientes del banco ya apenas lo muestra.

Y un último consejo práctico: cuando pagues la cuota de diciembre, comprueba que el pago se haya hecho efectivo antes del día 31. Los intereses pagados en enero entran en la declaración del año siguiente, y también ese pequeño plazo cambia el importe que ves en la nómina.

Cinco errores que hacen perder la devolución

• Contar la cuota en vez de los intereses: en la deducción solo va la parte de intereses y los gastos accesorios, no el capital. Quien pone la cuota entera declara una falsedad, aunque no lo haga a propósito.
• Equivocarse del código de la línea E7: una hipoteca de 2025 con el código 48 acaba fuera del cálculo correcto, y el resultado cambia sobre todo con rentas de más de 75.000 euros.
• Olvidar el certificado del banco y fiarse del precompilado: cuando el banco no ha mandado los datos, la casilla falta por completo y la devolución desaparece.
• Dejar que todo lo deduzca un solo titular: en una hipoteca compartida al 50% cada uno puede indicar su parte, y quien no la usa la pierde.
• Pensar que todas las hipotecas son iguales: la de construir o reformar casa tiene un máximo distinto, de 2.582,28 euros, y va en otras líneas del bloque E.

Y un error más, el más común de todos: dejarlo todo para el último momento. El certificado de la hipoteca llega en primavera y el 730 cierra en septiembre: entre las dos fechas hay meses enteros para enderezar una cifra o recuperar un documento, sin ansia y sin colas.

En el patronato de Cinisello Balsamo: media hora y lo tienes hecho

Si tienes hipoteca y nunca has mirado el certificado del banco, el primer paso es traerlo a la oficina. Estamos en la Via Oreste Terenghi 21/23, en Cinisello Balsamo, abiertos de lunes a viernes de 9:30 a 12:30 y de 15:00 a 19:00. Puedes pedir cita por teléfono en el +39 02 8716 5567, escribir por WhatsApp al +39 329 713 9762 o pasar directamente por el mostrador.

En la cita un técnico mira contigo tres cosas: cuántos intereses has pagado en el año, qué código necesita tu contrato y si el precompilado lo tiene todo. Luego te enseña el resultado antes de enviar, para que sepas enseguida cuánto vuelve en tu nómina. El presupuesto del servicio te lo comunicamos antes de empezar: ninguna sorpresa al final.

Camila y Rodrigo salieron de la oficina con dos cosas en la mano: el resumen del 730 y el certificado de la hipoteca marcado con el bolígrafo. «Pensábamos que íbamos a tener problemas con la hipoteca», dijo ella, «y en cambio nos volvían casi 600 euros». La hipoteca sigue siendo un gasto grande cada mes, pero una parte puede volver: basta con pedirla de la forma correcta.