IMU 2026 : le premier acompte le 16 juin, qui paie et comment calculer

Qu'est-ce que l'IMU et qui doit la payer

Awa vit à Cinisello depuis son arrivée en Italie, dans un appartement près de la gare. L'an dernier, sa mère est décédée et lui a laissé le petit deux-pièces que la famille gardait pour les invités : depuis, un doute nouveau s'est installé sur son bureau. Cette maison en plus, il faut la payer ? Et quand ? Les questions les plus fréquentes à notre guichet naissent souvent comme ça, d'une transmission de propriété qui rebat les cartes. C'est pourquoi la première chose que nous faisons n'est pas de remplir un formulaire : c'est de comprendre sur quels biens l'impôt est vraiment dû.

L'IMU est l'Imposta Municipale Unica, l'impôt municipal unique : un impôt sur la possession, pas sur l'argent que vous gagnez. Il se paie sur les bâtiments, les terrains constructibles et les terrains agricoles que vous possédez au 1er janvier de l'année. Le paient le propriétaire et celui qui détient un droit réel sur le bien, comme l'usufruit, l'usage, l'habitation ou l'emphytéose ; le paie aussi celui qui a pris le bien en leasing et le concessionnaire d'un terrain domanial. Si le logement est prêté à usage gratuit (commodat), l'impôt reste à la charge du propriétaire : celui qui l'utilise ne reçoit aucun avis. Si, en revanche, le logement familial a été attribué par le juge au conjoint après la séparation, l'IMU ne se paie que lorsque le bien est de luxe.

Le premier acompte du 16 juin : comment le calculer

Le premier acompte de l'IMU 2026 s'appelle l'acompte et se verse avant le mardi 16 juin. Il correspond à l'impôt dû pour le premier semestre, calculé avec le taux et la déduction de l'année précédente : en général, il équivaut à 50% de ce qui est dû pour toute l'année. On utilise les anciens taux parce qu'en juin, beaucoup de Communes n'ont pas encore approuvé les nouveaux, et la loi veut qu'il en soit ainsi. Le solde de décembre est le moment où tout se remet d'aplomb : on repart de l'impôt de l'année entière avec les taux 2026 et on soustrait ce qui a déjà été versé en juin.

• acompte : avant le mardi 16 juin 2026, égal à l'impôt du premier semestre selon les règles de l'année précédente ;
• solde : échéance fixée au mercredi 16 décembre 2026, il correspond au montant annuel de l'impôt moins ce que vous avez déjà versé en juin ;
• versement unique : si vous préférez, vous pouvez payer tout l'IMU 2026 en une seule fois avant le 16 juin, sans attendre décembre ;
• en dessous de 12 euros, on ne paie pas : si l'impôt dû pour toute l'année est égal ou inférieur à 12 euros, le versement n'a pas lieu ;
• aucun décalage cette année : le 16 juin 2026 tombe un mardi et le 16 décembre un mercredi, les deux échéances restent donc en place.

Prenons un exemple concret. Moussa a hérité d'un appartement à Cinisello avec un revenu cadastral de 500 euros. Pour trouver la valeur sur laquelle s'applique le taux, on majore le revenu de 5% et on le multiplie par 160 : 500 x 1,05 x 160 = 84 000 euros. Avec le taux ordinaire de 1,06% de notre Commune, l'impôt annuel est d'environ 890 euros. En juin, Moussa verse environ 445 euros d'acompte et, en décembre, la différence, à peu près, car le solde tient compte des nouveaux taux et de ce qui a changé pendant l'année. Si Moussa vend son logement en juillet, il ne paie rien pour le second semestre.

Comment calculer la base imposable

Le calcul part toujours du revenu cadastral du bien, celui que vous trouvez dans les extraits cadastraux ou dans l'acte d'achat. On le réévalue de 5%, on le multiplie par 160 s'il s'agit d'un logement (pour les autres biens, le multiplicateur est différent) et on applique le taux de la Commune où se trouve le bien, pas celle où vous résidez. On tient ensuite compte de la quote-part de possession : si le logement appartient à deux frères à 50%, chacun paie sa moitié. Et on compte les mois : le mois pendant lequel la possession a duré plus de la moitié des jours du mois compte en entier, tandis que le jour du transfert est compté à la charge de l'acquéreur.

Qui ne paie pas : exonérations et réductions à Cinisello Balsamo

La question qu'on nous pose le plus souvent au guichet est « la résidence principale, je dois la payer ? ». Dans la plupart des cas, la réponse est non : la résidence principale, celle où vous demeurez habituellement et où vous avez votre résidence officielle, est exonérée, et une dépendance rattachée à chacune des catégories C/2, C/6 et C/7 l'est également. Ce privilège s'arrête toutefois devant les catégories de luxe : si votre résidence principale est classée A/1, A/8 ou A/9, l'impôt municipal reste dû. Dans notre Commune, le taux retenu pour ces logements est de 0,60% et la loi prévoit un abattement forfaitaire de 200 euros par an, au prorata des mois de détention.

• on ne paie pas : résidence principale non de luxe (catégories A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7) et dépendances attenantes ;
• on ne paie pas : logements sociaux, logements des coopératives en propriété indivise attribués aux sociétaires, logement conjugal attribué au conjoint séparé, seul bien en Italie du personnel des forces armées, de la police et des sapeurs-pompiers, seul bien en Italie des retraités domiciliés à l'étranger, inscrits au registre AIRE et non mis en location ;
• on ne paie pas : terrains agricoles possédés et exploités par des cultivateurs directs ou des entrepreneurs agricoles professionnels, ainsi que ceux des communes des petites îles ou des zones de montagne et de colline délimitées ;
• réduction de 50% de la base imposable : logements prêtés à usage gratuit (commodat) à des parents (ascendants ou descendants), avec contrat enregistré, si le prêteur réside et demeure dans la même Commune et ne possède qu'un seul autre bien d'habitation ;
• base imposable ramenée à 75% : les logements loués à loyer conventionné (loi 431/1998) ; base divisée par deux : les biens d'intérêt historique ou artistique et ceux rendus inhabitables, ou inutilisables de fait, qui ne sont pas réellement occupés.

Depuis 2026, la réduction attribuée aux biens inutilisables a été élargie : elle ne couvre plus seulement les dégâts dus aux catastrophes naturelles, mais aussi les immeubles rendus inutilisables par un incendie, un effondrement, des défauts de stabilité ou des conditions d'hygiène précaires. Rien ne s'applique pour autant d'office : il faut produire la documentation technique attestant de l'état du bien, un rapport d'expert établi par un technicien habilité ou la certification des services communaux, et la Commune doit prévoir la réduction dans sa grille des taux.

Comment payer : F24, codes d'impôt et code de la commune

L'IMU se paie par auto-liquidation avec le formulaire F24, dans la section « IMU e altri tributi locali ». La Commune n'envoie pas les calculs à domicile : c'est à vous de faire le compte, ou de vous confier à un CAF. Le paiement peut se faire à la banque, au bureau de poste, par banque en ligne ou avec l'F24 Web de l'Agenzia delle Entrate. Chaque montant est arrondi à l'euro le plus proche, et le formulaire doit être rempli avec la plus grande attention sur deux champs : le code d'impôt, qui change selon le type de bien, et le code de la Commune. Pour les biens de Cinisello Balsamo, le code est C707 : si vous vous trompez sur ce champ, l'argent part dans une autre Commune et il faut demander le dégrèvement.

Les principaux codes d'impôt

• 3912 : concerne la résidence principale de luxe, c'est-à-dire les catégories A/1, A/8 et A/9, avec leurs dépendances ;
• 3913 : bâtiments ruraux à usage instrumental ;
• 3914 : terrains agricoles ;
• 3916 : terrains constructibles ;
• 3918 : autres bâtiments, c'est-à-dire résidences secondaires, commerces, bureaux et entrepôts ;
• 3925 et 3930 : bâtiments du groupe D, avec la part de l'État à 0,76% et la part de la Commune à 0,30%.

Quoi écrire sur chaque ligne

Sur chaque ligne du F24 doivent figurer le code de la Commune où se trouve le bien, l'année de référence, le nombre de mois de possession, la quote-part de propriété et la case indiquant si vous payez l'acompte, le solde ou l'impôt entier. Ceux qui font leur déclaration de revenus chez nous reçoivent le formulaire déjà prêt, avec les codes et l'année vérifiés : c'est le moyen le plus rapide d'éviter des erreurs qui demandent ensuite du temps à corriger.

Si vous avez manqué le versement de juin : la régularisation

Si le versement de juin vous a échappé, la situation n'est pas irrémédiable : on peut régulariser à tout moment avec la régularisation spontanée (ravvedimento operoso), en payant l'impôt, les intérêts légaux et une sanction réduite qui augmente au fil des jours. Depuis le 1er janvier 2026, le taux des intérêts légaux est de 1,60% par an et se calcule au jour près, du jour où vous auriez dû payer jusqu'à celui où vous payez réellement. Sans régularisation, en revanche, la sanction ordinaire atteint 30% du montant non versé, en plus des intérêts.

• dans les 14 jours suivant l'échéance : sanction de 0,0833% par jour de retard ;
• du 15e au 30e jour : sanction de 1,25% ;
• du 31e au 90e jour : sanction de 1,39% ;
• au-delà de 90 jours et dans l'année : sanction de 3,125% ;
• dans tous les cas, on ajoute les intérêts légaux calculés au jour près.

Erreurs à éviter et points à contrôler

L'IMU est un impôt simple, mais certaines erreurs se répètent chaque année à notre guichet et ce sont justement celles qui génèrent ensuite des avis et des mises en recouvrement. En voici cinq, dans l'ordre où elles arrivent le plus souvent.

• calculer l'acompte de juin avec les nouveaux taux : on utilise ceux de l'année précédente, et tout se remet d'aplomb au solde de décembre ;
• oublier le solde : ceux qui paient l'acompte en juin oublient souvent que le 16 décembre est juste derrière la porte ;
• croire que le logement principal n'est jamais imposé : s'il s'agit d'un A/1, d'un A/8 ou d'un A/9, l'IMU reste due même en y vivant ;
• se méprendre sur les mois : qui achète ou vend en cours d'année n'est imposé que pour la période de détention, et la déduction de 200 euros suit la même règle ;
• ne pas profiter des réductions : le commodat aux membres de la famille et le loyer conventionné diminuent l'impôt, mais seulement avec le contrat enregistré et toutes les conditions en règle.

Quand la déclaration IMU est nécessaire

D'habitude, avec des versements en règle, la déclaration n'est pas nécessaire. Elle doit en revanche être déposée avant le 30 juin de l'année suivante quand il se produit quelque chose que la Commune ne peut pas savoir seule : un contrat de commodat enregistré, le changement de destination cadastrale, un bien pris en leasing, la nue-propriété séparée de l'usufruit. On utilise le modèle IMU/IMPI ou IMU ENC prévu par le décret ministériel du 24 avril 2024. La déclaration vaut aussi pour les années suivantes, tant que les données ne changent pas.

Où vérifier votre situation

La Commune de Cinisello Balsamo met à disposition deux outils gratuits : le calcul IMU en ligne du site de la Commune, qui prépare aussi le F24 à imprimer, et le guichet télématique LINKmate, accessible avec SPID ou CIE, où l'on consulte sa situation fiscale. Attention : la base de données peut ne pas être à jour en temps réel, donc vérifiez toujours que les données correspondent à la situation réelle. Si quelque chose ne colle pas, l'étape la plus rapide est d'apporter l'extrait et le dernier F24 à notre patronat et de faire le point ensemble.

Les questions qu'on nous pose le plus souvent

Les réponses aux cinq questions sur l'IMU qui arrivent le plus souvent au guichet. Si la vôtre n'y est pas, appelez-nous ou écrivez-nous sur WhatsApp : la première consultation est gratuite.