IMU 2026: la primera cuota el 16 de junio, quién paga y cómo se calcula

Qué es el IMU y quién debe pagarlo

Marisol vive en Cinisello desde que llegó a Italia, en un piso cerca de la estación. El año pasado murió su madre y le dejó el pequeño apartamento de dos ambientes que la familia guardaba para las visitas: desde ese momento apareció en su mesa una duda nueva. ¿Esa casa de más se paga? ¿Y cuándo? Las preguntas más comunes en nuestro mostrador nacen justo así, de un cambio de propiedad que lo cambia todo. Por eso lo primero que hacemos no es rellenar un formulario: es entender sobre qué inmuebles el impuesto se debe de verdad.

El IMU es el Impuesto Municipal Único: un impuesto sobre la posesión, no sobre el dinero que ganas. Se paga sobre los edificios, las áreas edificables y los terrenos agrícolas que posees al 1 de enero del año. Lo pagan el propietario y quien tiene un derecho real sobre el inmueble, como el usufructo, el uso, la habitación o la enfiteusis; también lo paga quien recibió el inmueble en leasing y el concesionario de un área de dominio público. Si la casa se cede en comodato de uso gratuito, el impuesto sigue sobre el propietario: quien la usa no recibe ningún aviso. Si en cambio la casa familiar fue asignada por el juez al cónyuge tras la separación, el IMU se paga solo cuando el inmueble es de lujo.

La primera cuota el 16 de junio: cómo se calcula

La de junio es el anticipo: se ingresa antes del martes 16 de junio y cubre el primer semestre del año. Para calcularlo se usan el tipo y la deducción del año anterior, porque en junio muchos Ayuntamientos todavía no han aprobado los nuevos y la ley manda seguir así: suele equivaler a la mitad de lo que se debe por todo el año. El saldo de diciembre cierra las cuentas: sobre el impuesto total de 2026, calculado con los tipos nuevos, se resta lo que ya pagaste en junio.

• anticipo: antes del martes 16 de junio de 2026, igual al impuesto del primer semestre con las reglas del año anterior;
• saldo: vence el miércoles 16 de diciembre de 2026 y es el resto del año: se obtiene restando al impuesto íntegro del ejercicio el anticipo ya ingresado;
• pago único: si lo prefieres, puedes pagar todo el IMU 2026 en una sola vez antes del 16 de junio, sin esperar a diciembre;
• por debajo de 12 euros no se paga: si el impuesto debido por todo el año es igual o inferior a 12 euros, no se hace el pago;
• ningún aplazamiento este año: el 16 de junio de 2026 cae en martes y el 16 de diciembre en miércoles, así que las dos fechas se quedan donde están.

Pongamos un ejemplo real. Julio heredó un piso en Cinisello con una renta catastral de 500 euros. Para encontrar el valor sobre el que se aplica el tipo, la renta se sube un 5% y se multiplica por 160: 500 x 1,05 x 160 = 84.000 euros. Con el tipo ordinario del 1,06% de nuestro Ayuntamiento, el impuesto anual es de unos 890 euros. En junio Julio paga unos 445 euros de anticipo y en diciembre la diferencia, más o menos, porque en el saldo cuentan los tipos nuevos y lo que cambió durante el año. Si en julio Julio vende la casa, por el segundo semestre no paga nada.

Cómo se calcula la base imponible

El cálculo parte siempre de la renta catastral del inmueble, la que encuentras en las fichas catastrales o en la escritura de compra. Se revaloriza un 5%, se multiplica por 160 si es una vivienda (para los demás inmuebles el multiplicador es distinto) y se aplica el tipo del Ayuntamiento donde está el inmueble, no donde vives tú. Luego se tiene en cuenta la cuota de posesión: si la casa es de dos hermanos al 50%, cada uno paga su mitad. Y se cuentan los meses: el mes en que la posesión duró más de la mitad de los días del mes cuenta entero, mientras que el día de la compraventa se cuenta a cargo del comprador.

Quién no paga: exenciones y reducciones en Cinisello Balsamo

La pregunta que más oímos en el mostrador es "¿yo la primera vivienda la tengo que pagar?". En la mayoría de los casos la respuesta es no: la vivienda habitual, la que habitas normalmente y donde tienes la residencia empadronada, está exenta junto con un anexo de cada categoría C/2, C/6 y C/7. Esa bonificación, en cambio, no cubre las categorías de lujo: si tu vivienda principal es un A/1, un A/8 o un A/9, el IMU se paga igual. En nuestro Ayuntamiento el tipo para estas viviendas es del 0,60% y la ley reconoce una deducción fija de 200 euros al año, proporcional a los meses de posesión.

• exenta: la vivienda habitual corriente (categorías de A/2 a A/7) junto con su anejo;
• no se paga: viviendas sociales; pisos de cooperativas de propiedad indivisa asignados a los socios; la vivienda familiar adjudicada al cónyuge en caso de separación; la única casa del personal de las Fuerzas Armadas, de la Policía y de los bomberos; y el único inmueble situado en Italia de los pensionistas que viven en el extranjero, inscritos en el AIRE y que no lo tienen alquilado;
• no se paga: terrenos agrícolas poseídos y cultivados por agricultores directos o empresarios agrícolas profesionales, y los de los municipios de islas menores o de zonas de montaña y colina delimitadas;
• reducción del 50% de la base imponible: casas cedidas en comodato gratuito a hijos o padres, con contrato inscrito en el registro, cuando quien cede reside y vive en el mismo Ayuntamiento y posee un solo inmueble residencial más;
• base imponible al 75%: las viviendas alquiladas con contrato de renta concertada (Ley 431/1998); base reducida a la mitad: los inmuebles de interés histórico o artístico y los inhabitables, o inutilizables de hecho, que realmente no se aprovechan.

Desde 2026 la reducción por inmuebles inutilizables se ha ampliado: ya no se limita a los daños derivados de catástrofes naturales, sino que alcanza también a los edificios inhabitables por incendios, derrumbes, problemas de estabilidad o situaciones higiénico-sanitarias de riesgo. Ojo: no se aplica sola. Hay que aportar el informe técnico que acredite el estado del inmueble, una pericia de un técnico habilitado o el certificado de las oficinas municipales, y el Ayuntamiento debe haber previsto la reducción en su cuadro de tipos.

Cómo se paga: F24, códigos de tributo y código de Ayuntamiento

El IMU se paga en autoliquidación con el modelo F24, en la sección "IMU y otros tributos locales". El Ayuntamiento no envía cálculos a casa: eres tú quien debe hacer la cuenta, o confiar en un CAF. El pago se puede hacer en el banco, en la oficina de correos, con la banca online o con el F24 Web de la Agencia Tributaria. Cada importe se redondea al euro más cercano, y el modelo hay que rellenarlo con mucha atención en dos campos: el código de tributo, que cambia según el tipo de inmueble, y el código del Ayuntamiento. Para los inmuebles de Cinisello Balsamo el código es C707: si te equivocas en este campo, el dinero acaba en otro Ayuntamiento y hay que pedir la anulación.

Los códigos de tributo principales

• 3912: corresponde a la vivienda habitual de lujo, es decir A/1, A/8 y A/9, junto con sus anejos;
• 3913: edificios rurales de uso instrumental;
• 3914: terrenos agrícolas;
• 3916: áreas edificables;
• 3918: otros edificios, es decir, segundas viviendas, locales, oficinas y almacenes;
• 3925 y 3930: edificios del grupo D, con la cuota Estado al 0,76% y la cuota Ayuntamiento al 0,30%.

Qué escribir en cada línea

En cada línea del F24 deben aparecer el código del Ayuntamiento donde está el inmueble, el año de referencia, el número de meses de posesión, la cuota de propiedad y la casilla que indica si estás pagando la primera cuota, el saldo o todo el impuesto. Quien nos confía también la declaración de la renta se lleva el modelo ya preparado, con códigos y año comprobados: así evitas errores que después cuesta tiempo corregir.

Si se te pasó la cuota de junio: la regularización voluntaria

Si se te escapó la cuota de junio, la cosa no es irremediable: se puede regularizar en cualquier momento con la regularización voluntaria, pagando el impuesto, los intereses legales y una sanción reducida que crece a medida que pasan los días. Desde el 1 de enero de 2026 el interés legal es del 1,60% al año y se calcula por días, desde el día en que debías pagar hasta el día en que pagas de verdad. Sin regularización, en cambio, la sanción ordinaria llega al 30% del importe no pagado, además de los intereses.

• dentro de los 14 días siguientes al vencimiento: sanción del 0,0833% por cada día de retraso;
• del día 15 al día 30: sanción del 1,25%;
• del día 31 al día 90: sanción del 1,39%;
• más de 90 días y dentro de un año: sanción del 3,125%;
• en cualquier caso se añaden los intereses legales calculados por días.

Errores que hay que evitar y cosas que comprobar

El IMU es un impuesto sencillo, pero algunos errores se repiten cada año en nuestro mostrador y son justo los que luego generan avisos y requerimientos. Aquí van cinco, en el orden en que ocurren más a menudo.

• calcular el anticipo de junio con los tipos nuevos: se usan los del año anterior, y todo se arregla en el saldo de diciembre;
• olvidar el saldo: el que ingresa el anticipo en junio deja pasar los meses sin darse cuenta de que el 16 de diciembre ya está encima;
• creer que la primera vivienda siempre está exenta: si es un A/1, un A/8 o un A/9, el IMU se paga, aunque vivas en ella;
• equivocarse con los meses: si compraste o vendiste durante el año, pagas solo por los meses de posesión, y la misma regla vale para la deducción de los 200 euros;
• no aprovechar las reducciones: el comodato a familiares y el precio concertado bajan el impuesto, pero solo con el contrato registrado y todos los requisitos en regla.

Cuándo hace falta la declaración de IMU

Normalmente, con los pagos en regla la declaración no hace falta. Sí hay que presentarla, en cambio, antes del 30 de junio del año siguiente cuando pasa algo que el Ayuntamiento no puede saber por su cuenta: un contrato de comodato registrado, el cambio de destino catastral, un inmueble recibido en leasing, la nuda propiedad separada del usufructo. Se usa el modelo IMU/IMPI o IMU ENC previsto por el decreto ministerial del 24 de abril de 2024. La declaración vale también para los años siguientes, mientras no cambien los datos.

Dónde comprobar tu situación

El Ayuntamiento de Cinisello Balsamo ofrece dos herramientas gratuitas: el cálculo IMU online de la web del Ayuntamiento, que también prepara el F24 para imprimir, y la Ventanilla Telemática LINKmate, accesible con SPID o CIE, donde se ve la propia situación tributaria. Ojo: la base de datos podría no estar actualizada en tiempo real, así que comprueba siempre que los datos correspondan a la situación real. Si algo no cuadra, el paso más rápido es traer la ficha catastral y el último F24 a nuestro patronato y hacer el punto juntos.

Preguntas que más nos hacen

Las respuestas a las cinco preguntas sobre el IMU que más llegan al mostrador. Si la tuya no está, llámanos o escríbenos por WhatsApp: la primera consulta es gratuita.