Cedolare secca at upa sa 2026: mga rate, petsa at tamang pagpili

Ano ang cedolare secca at para kanino ito

Si Mang Lito ay nagpapaupa ng maliit na apartment sa via Milano mula nang magretiro siya, at tuwing darating ang panahon ng buwis, dumarating siya sa aming counter na may parehong tanong: ang upa ba na natatanggap niya bawat buwan ay dapat bayaran ng IRPEF tulad ng suweldo, o may mas simpleng paraan? Ang sagot ay tinatawag na cedolare secca, at para sa mga nagpapaupa ng bahay, halos ito ang unang bagay na dapat tingnan.

Ang cedolare secca ay isang opsyonal na rehimen: sa halip na idagdag ang upa sa iba pang kita at magbayad ng IRPEF na may tumataas na rate, nagbabayad ka ng takdang porsyento sa upa lang. Bukod dito, hindi ka nagbabayad ng imposta di registro at imposta di bollo sa pagpaparehistro, pagpapalawig at pagtatapos ng kontrata. Malinaw ang kapalit ng benepisyong ito: sa buong panahon ng opsyon, hindi mo na maaaring hilingin ang pagtaas ng upa, kahit ang ISTAT update na nakasaad sa kontrata, at kailangang padalhan ang nangungupahan ng liham kung saan tinatanggihan mo ang karapatang ito.

• maaaring piliin ito ng may-ari o ng sinumang may tunay na karapatan sa ari-arian, basta natural na tao at hindi kumikilos bilang negosyo, sining o propesyon
• tumutukoy sa mga bahay na kategoryang kadastral A (maliban sa A10) at sa mga kaakibat nito na ipinapaupa kasama ng tahanan
• pinipili ito isa-isa kada ari-arian: sa isang bahay maaari kang nasa cedolare at sa isa naman hindi
• umiiral ito para sa mga kontrata ng tirahan; ang kinitang pinapalitan nito ay ang kita ng ari-arian, hindi ang iba pang kita ng pamilya

Ang mga rate ng 2026: 21%, 10% at 26%

Sa 2026, tatlo ang rate ng cedolare secca at depende ito sa uri ng kontrata at, para sa short-term rentals, sa kung ilang bahay ang ipinapaupa mo. Pambansang tuntunin ito, pareho sa buong Italya: ang nagbabago ay ang kontrata, hindi ang porsyento.

• 21% sa taunang upa ng mga kontratang may libreng upa, ang klasikong 4+4
• 10% sa mga kontratang may napagkasunduang upa — ang 3+2, ang mga pansamantalang kontrata mula 1 hanggang 18 buwan at ang para sa mga estudyante mula 6 buwan hanggang 3 taon — na ginagawa sa mga Munisipyong kulang sa pabahay, sa mga Munisipyong may mataas na tensyon sa pabahay, sa mga kabisera ng lalawigan at sa mga katabing Munisipyo nito: kasama ang Cinisello Balsamo
• 21% sa kita ng short-term rentals, ang mga hindi lalabis sa 30 araw, para sa isang unit ng ari-arian na pinipili bawat taon sa deklarasyon
• 26% sa iba pang bahay na ipinaupa nang maikling panahon sa parehong taon

Ang bago sa 2026 ay tungkol mismo sa short-term rentals: binawasan ng Legge di Bilancio mula apat tungo dalawa ang bilang ng apartment na maaaring gamitin para sa ganitong uri ng pagpapaupa. Ang nagpapaupa ng tatlong bahay o higit pa, kahit sa pamamagitan ng mga portal at ahensya, ay nagsasagawa ng gawaing itinuturing ng batas na pangnegosyo: kailangan ang partita IVA at mga kontribusyon, at hindi na naaangkop ang cedolare secca. Isang pagbabago ito na nakagulat sa maraming maliliit na may-ari.

Mabilis na kalkulasyon sa upa ng bahay

Ipagpalagay natin na 7,200 euro ang upa bawat taon, o 600 euro bawat buwan. Sa cedolare secca na 21%, ang buwis sa upa ay 1,512 euro, at ayos ka na. Sa ordinaryong pagbubuwis, 95% ng upa ang kasama sa kita, o 6,840 euro, at pinagbabayaran ito ng IRPEF simula sa 23%: sa buwis pa lang, 1,573 euro na, at tumataas pa ang halaga para sa may mas mataas na rate, dagdag pa ang rehiyon at munisipyo na addizionale at ang imposta di registro at bollo sa kontrata.

Canone concordato sa Cinisello Balsamo: ang 10% at ang mga benepisyo nito

Ang kontratang may napagkasunduang upa, ang tinatawag ng lahat na 3+2, ay tumatagal ng hindi bababa sa tatlong taon na may dalawang taon na pag-renew at nagmumula sa kasunduan ng mga unyon ng mga nangungupahan at ng mga asosasyon ng mga may-ari. Sa Cinisello Balsamo, ang Accordo Locale ay nilagdaan at idineposito sa Munisipyo noong 15 abril 2024: ang upa ay hindi pinagpapasyahan nang pasalita, kundi kinakalkula sa mga indicator ng kasunduan, hati-hati ayon sa sona at sa mga katangian ng tirahan.

Para makuha ang mga benepisyong piskal, kailangan ang attestazione di rispondenza na inilalabas ng mga asosasyong pumirma: isang bilateral na dokumento, kung wala ito ay regular ang kontrata ngunit wala itong binubuksang insentibo. Hinihiling din ng Munisipyo na ipagbigay-alam ng nagpapaupa sa Servizio Tributi ang pag-activate ng kontrata, kasama ang resibo ng pagpaparehistro ng Agenzia delle Entrate, para mailapat ang pinababang IMU: itinatakda ng pambansang batas ang isang-kapat na mas mababang buwis sa mga ari-ariang ipinapaupa sa canone concordato.

• cedolare secca na 10% sa halip na 21% sa canone concordato
• IMU na pinababa ng isang-kapat, matapos ipagbigay-alam ang kontrata sa Servizio Tributi ng Munisipyo
• tagal na 3 taon at 2 taon na pag-renew; para sa pansamantalang pangangailangan, may mga pansamantalang kontrata mula 1 hanggang 18 buwan
• mga kontrata para sa mga estudyanteng unibersidad na taga-ibang bayan mula 6 buwan hanggang 3 taon, sa mga Munisipyong may unibersidad at sa mga katabi nito
• bilateral na attestazione ng mga asosasyong pumirma sa Accordo Locale: kung wala ito, walang insentibo

Ang karapatan ng nangungupahan

Ang nakatira sa upa na may kontratang canone concordato ay may mas mataas na detrazione kumpara sa mga kontratang may libreng upa: 495.80 euro kung ang kabuuang kita ay hindi lalabis sa 15,493.71 euro, 247.90 euro sa bracket hanggang 30,987.41 euro. Para sa mga kabataan mula 20 hanggang 31 taong gulang na hindi pa umabot sa edad na iyon, may mas malaking item: 20% ng upa, na may minimum na 991.60 at maximum na 2,000 euro, para sa unang apat na taon ng kontrata at may kinitang hindi lalabis sa 15,493.71 euro. Hindi pinagsasama-sama ang mga detrazione: kukunin ang pinaka-kapaki-pakinabang, at makokolekta ito sa 730 o sa Modello Redditi.

Kailan nagbabayad: mga deadline, F24 at mga codice tributo

Ang cedolare secca ay binabayaran gamit ang modelong F24 at sumusunod sa mga deadline ng IRPEF: binabayaran ang balanse ng katatapos na taon at ang acconto para sa kasalukuyang taon. Kung kami ang gumagawa ng iyong 730 o Modello Redditi, nagmumula ang mga halaga sa prospetto di liquidazione: hindi ito imbento, binabasa ito mula doon.

• balanse ng nakaraang taon: bago mag-30 Hunyo, o bago mag-30 Hulyo na may dagdag na 0.40% bilang interes
• acconto: katumbas ng 100% ng buwis na binayaran noong nakaraang taon, at binabayaran lang kung lumalabis sa 51.65 euro
• kung ang acconto ay hindi lalabis sa 257.52 euro, binabayaran ito nang isahang bayad bago mag-30 Nobyembre
• kung mas mataas ang acconto, hinahati ito sa dalawang rata: 40% bago mag-30 Hunyo (o 30 Hulyo na may 0.40%) at ang natitirang 60% bago mag-30 Nobyembre; para sa mga gumagamit ng ISA, ang dalawang rata ay 50%

Ang tatlong codice tributo na dapat malaman

Sa seksyong Erario ng F24, gumagamit ang cedolare secca ng tatlong code, at bawat isa ay sumasagot sa iba't ibang tanong: aling rata ang binabayaran mo. Hindi kasing seryoso ng maling taon ang maling code, ngunit pinipilit ka nitong dumaan sa isang rekonsilyasyon na tumatagal ng linggo.

• 1840: acconto, unang rata
• 1841: acconto, ikalawang rata o isahang bayad
• 1842: balanse

Kung mabigat ang halaga, maaaring bayaran nang hulugan ang pagbabayad: isusulat ang numero ng rata sa field na «Rateazione/regione/prov./mese rif.» ng modelo, at dapat pa ring tuparin ng unang rata ang orihinal na deadline. Bago ipadala ang F24, palagi naming tinitiyak na ang code, taon ng sanggunian at halaga ay tumutukoy sa parehong pagbabayad.

Mga short-term rental sa 2026: dalawang bahay, ang CIN at ang mga bagong tuntunin

Ang short-term rentals ay ang mga pagpapaupa na hindi lalabis sa 30 araw, ang mga dumadaan sa mga booking portal. Dito, ang cedolare secca ay 26%, na may posibilidad na magbayad ng 21% sa isang unit ng ari-arian lamang na pinipili bawat taon sa deklarasyon ng kita: mas makakabuti itong ilagay sa bahay na may pinakamalaking kinikita. Ang mga platform ay nagbabawas ng 21% sa bawat pagbabayad, ngunit ang pagbawas na iyon ay acconto: kung ang tamang rate ay 26%, binabayaran ang pagkakaiba gamit ang F24.

Mula 2026, ang nagpapaupa ng tatlong bahay o higit pa para sa maikling panahon ay lumalabas sa rehimen: ipinapalagay ng batas na nagsasagawa ka ng gawaing pangnegosyo, na may partita IVA, mga kontribusyon at SCIA sa Munisipyo. Kasabay ng mga tuntuning piskal na ito, may mga obligasyon sa pagkakakilanlan ng estruktura, na may kinalaman din sa may-ari ng isang bahay lamang.

• ang CIN, ang pambansang identification code na inilalabas ng Ministero del Turismo, ay mandatory mula 1 Enero 2025 para sa mga bahay bakasyunan at short-term rentals
• dapat itong nakapaskil sa labas ng ari-arian at nakasaad sa bawat anunsyo, kasama ang mga pinamamahalaan ng mga ahensya at portal
• ang multa para sa walang CIN ay mula 800 hanggang 8,000 euro; para sa anunsyong walang CIN mula 500 hanggang 5,000 euro; mula 2,000 hanggang 10,000 euro kung walang SCIA at mula 600 hanggang 6,000 euro para sa mga kinakailangan sa kaligtasan ng mga instalasyon
• mula 20 Mayo 2026, umiiral din ang regulasyong Europeo 2024/1028: ipinapadala ng mga platform ang datos ng mga bisita sa mga awtoridad at dapat ipakita ng mga anunsyo ang numero ng pagpaparehistro

Opsyon, pagbawi at ravvedimento: ang mga desisyong dapat gawin nang tama

Ang cedolare secca ay pinipili gamit ang modelong RLI: sa pagpaparehistro ng kontrata, o sa loob ng 30 araw mula sa pagtatapos ng nakaraang annualità o ng proroga. Ang pagpili ay may bisa sa buong tagal ng kontrata o ng kasalukuyang proroga, at walang epekto ang opsyon kung hindi pa naipadala ang komunikasyon sa nangungupahan kung saan tinatanggihan ang pag-update ng upa. Kung nahuli ang modelo, magsisimula lang ang pinababang rehimen sa susunod na annualità.

Maaaring magbago ng isip, ngunit sa mga tiyak na deadline lamang. Maaaring bawiin ng may-ari ang opsyon sa bawat susunod na annualità, sa loob ng terminong itinakda para sa pagbabayad ng imposta di registro ng taong iyon: sa ganoong kaso, binabayaran ang imposta di registro at bumabalik sa ordinaryong IRPEF. At maaari kang laging bumalik sa cedolare sa mga annualità kasunod ng pagbawi, sa parehong mekanismo.

Kung nalaktawan ang pagbabayad

Isang nakalimutang F24, isang acconto na hindi nasimulan: nangyayari ito, at ang pinakamasama ay ang maghintay. Ang sinumang kusang nag-aayos ng kanyang posisyon ay gumagamit ng ravvedimento operoso, na nagpapababa ng multa sa pinakamaliit na bahagi ng ordinaryong 30% at nagpapataas ng interes araw-araw. Hindi na posible ang ravvedimento kapag natuklasan na ang paglabag o nagsimula na ang accertamento: mas matagal ang paghihintay, mas tumataas ang bayarin.

Paano natin ito ginagawa nang sama-sama

Sa CAF ng Via Oreste Terenghi 21/23, palagi kaming nagsisimula sa mga dokumento: kontrata ng pagpapaupa, anumang proroga, mga resibo ng upa at mga F24 na nabayaran na. Sa isang appointment, malalaman kung aling rate ang naaangkop, kung ang kontrata ay kabilang sa mga concordato, aling mga deadline ang bukas pa at magkano ang halaga ng pag-aayos ng lahat. Ipinapaalam ang presyo ng mga praktis bago magsimula, at ikaw ang magpapasya kung magpapatuloy.

Mga tanong na madalas naming naririnig

Ang limang tanong na pinakamadalas naming naririnig sa counter tungkol sa cedolare secca, kasama ang maiikling sagot. Kung ang iyong kaso ay wala sa alinman, tumawag o dumaan sa opisina: bawat kontrata ay may sariling mga detalye.