2026年租金统一税与租金：税率、日期和正确的选择

什么是租金统一税（cedolare secca），适合谁

陈先生从退休那年起，就把 via Milano 的那套两居室租了出去。每次一到和税务局算账的时候，他端着同一句话走到柜台前：每个月收的房租，是不是要像工资一样交 IRPEF，还是有什么更省事的办法？答案就叫租金统一税，对出租房子的人来说，这几乎是第一件要看的事。

租金统一税是一种可选制度：不用再把房租加到其他收入里、按 IRPEF 的累进税率去交，而是只按固定比例对租金交税。此外，合同登记、延期和注销时的登记税和印花税都不用交。这个好处的代价也很清楚：在选择了这个制度的整个期间，不能再要求调整租金，连合同里约定的 ISTAT 调整也不行，还必须给承租人寄一封放弃这项权利的信。

• 可以由房主或对房产享有物权的人选择，前提是自然人，且不是以经营企业、从事自由职业或专业活动的身份
• 涉及地籍类别为 A 的住房（A10 除外），以及与住房一起出租的相关附属用房
• 按每套房产分别决定：一套可以选择，另一套可以不用
• 适用于住房租赁合同；它替代的是这套房产对应的收入，不是家庭的其他收入

2026年的税率：21%、10%和26%

2026年租金统一税的税率有三个，取决于合同类型；对短租来说，还取决于出租几套房。这些是全国统一的规定，全意大利一样：变的是合同，不是税率。

• 自由租金合同（经典的 4+4）的年度租金按 21% 征税
• 协议租金合同按 10% 征税——包括 3+2、1 到 18 个月的过渡性合同、6 个月到 3 年的学生合同——前提是签在住房供给紧张、住房高度紧张的城市、省会城市及其相邻城市：Cinisello Balsamo 就在其中
• 短租（租期不超过 30 天）的收入按 21% 征税，每年可在申报中选定一套房产
• 同一年里其他用于短租的房子按 26% 征税

2026年的新变化正好落在短租上：预算法把可以用于这类出租的公寓数量从四套减到两套。出租三套或更多房子的人，哪怕是通过平台和中介，法律都推定其为经营活动：需要增值税号和社保缴费，租金统一税也不再适用。这个变化让很多小业主措手不及。

用一套房子的租金快速算一笔

假设一年的租金是 7,200 欧，也就是每月 600 欧。按 21% 的租金统一税，这笔出租的税是 1,512 欧，交完就完事了。如果按普通方式征税，租金收入的 95%（即 6,840 欧）计入应税收入，从 23% 起算 IRPEF：只管这一项税就已经是 1,573 欧，税率更高的人数额还要往上走，再加上大区和市镇的附加税，以及合同上的登记税和印花税。

Cinisello Balsamo的协议租金（canone concordato）：10%和附带的好处

协议租金合同，也就是大家说的 3+2，至少租三年、再续两年，源于租户工会和业主协会之间达成的协议。在 Cinisello Balsamo，地方协议已于 2024年4月15日签署并存档到市政府：租金不是口头商定的，而是按协议规定的指标计算，按区域和住房特点划分。

要享受税收优惠，需要签约协会出具的合规证明：这是一份双方文件，没有它，合同本身合法，但拿不到任何优惠。市政府还要求出租人把合同的启用情况连同 Agenzia delle Entrate 的登记回执报给税务服务处，才能享受减免的 IMU：国家规定，协议租金出租的房产可少交四分之一的税。

• 协议租金按 10% 而不是 21% 交租金统一税
• IMU 减免四分之一，前提是把合同报给市政府的税务服务处
• 期限为 3 年加 2 年续期；临时需求另有 1 到 18 个月的过渡性合同
• 外地大学生的 6 个月到 3 年合同，适用于有大学的城市及其周边城市
• 地方协议签约协会出具的双方合规证明：没有它就没有优惠

承租人能得到什么

按协议租金合同租房的人，比自由租金合同的租户能拿到更高的抵扣：如果综合收入不超过 15,493.71 欧，抵扣为 495.80 欧；收入在 30,987.41 欧以下的区间为 247.90 欧。对于 20 岁到 31 岁（未满）的年轻人，还有一项更可观：租金的 20%，最低 991.60 欧、最高 2,000 欧，适用于合同的前四年，且收入不超过 15,493.71 欧。这些抵扣不能叠加：取最有利的一项，在 730 或 Modello Redditi 里退回。

什么时候交：截止日期、F24和税码

租金统一税用 F24 表格缴纳，遵循 IRPEF 的截止日期：交上一年度的汇算，以及本年度的预缴。如果 730 或 Modello Redditi 是我们帮你做的，金额来自清算清单：不是凭空估的，是从那里读出来的。

• 上一年度的汇算：6月30日之前，或者 7月30日之前，多交 0.40% 作为利息
• 预缴：相当于上一年已缴税款的 100%，只有超过 51.65 欧时才需要交
• 如果预缴不超过 257.52 欧，就在 11月30日之前一次性交清
• 如果预缴更高，就分成两期：6月30日之前交 40%（或 7月30日之前交并加 0.40%），剩余 60% 在 11月30日之前交；适用 ISA 的人，两期各为 50%

要记住的三个税码

在 F24 的 Erario 部分，租金统一税用三个税码，每一个回答不同的问题：你交的是哪一期。填错税码不像填错年份那么严重，但会带来要耗费好几周的对账。

• 1840：预缴，第一期
• 1841：预缴，第二期或一次性交清
• 1842：汇算

如果金额吃紧，缴款可以分期：期数写在表格的「Rateazione/regione/prov./mese rif.」栏里，第一期仍然必须按原截止日期交。发 F24 之前，我们总会核一遍税码、所属年份和金额说的是不是同一笔款。

2026年的短租：两套房、CIN和新规定

短租指租期不超过 30 天的出租，也就是走预订平台的那些。这里租金统一税是 26%，同时可以选择对一套房产按 21% 交税，每年在个人所得税申报中选定：这一选择最好放在收益最高的那套房上。平台会在每笔付款中预扣 21%，但那笔预扣是预缴款：如果正确税率是 26%，差额用 F24 补交。

从 2026 年起，出租三套或更多房子用于短租的人退出这个制度：法律推定其从事经营活动，需要增值税号、社保缴费，并向市政府提交 SCIA。除了这些税务规定，还有房源身份标识的义务，哪怕只出租一套房子也适用。

• CIN（国家识别码），由旅游部发放，从 2025年1月1日起对度假房和短租强制要求
• 要张贴在房源外部，并在每条房源信息中标明，包括中介和平台发布的信息
• 没有 CIN 的罚款为 800 到 8,000 欧；信息中没有 CIN 罚 500 到 5,000 欧；缺 SCIA 罚 2,000 到 10,000 欧，设备安全要求不达标罚 600 到 6,000 欧
• 从 2026年5月20日起，欧盟第 2024/1028 号条例也生效：平台要把住客数据传给主管部门，房源信息必须显示登记编号

选择、撤销和主动补缴：这几步要做对

租金统一税用 RLI 表格选择：在合同登记时，或者在上一个租赁年度或续期到期后 30 天内。这个选择在整个合同或当期续期期间都有约束力，而且在给承租人放弃调整租金的通知发出之前，选择不生效。如果表格交晚了，优惠制度只能从下一个租赁年度开始。

改主意是可能的，但只能在明确的期限内。业主可以在之后每个年度撤销选择，期限是那一年登记税缴纳的截止日：这种情况下要交登记税，回到普通 IRPEF。撤销之后的年度里，也随时可以重新选择租金统一税，机制相同。

如果缴款漏掉了

一张忘了交的 F24、一笔从没交过的预缴：这种事会发生，最糟的是干等着。主动纠正自己情况的人可以用主动补缴，它把罚款减到普通罚款 30% 的一小部分，利息按天计算。一旦违规已被查实，或者已经启动了核定，就不能再用补缴：等得越久，账越大。

我们一起怎么办

在 Via Oreste Terenghi 21/23 的 CAF，我们总是从文件开始：租赁合同、可能的续期、租金收据和已经交过的 F24 表格。一次会面就能弄清该用哪个税率、合同是不是属于协议租金、还有哪些期限没关、把一切弄合规要花多少。办事的费用在开始前先告诉你，由你决定要不要办。

客人最常问的问题

在柜台我们最常听到的五个关于租金统一税的问题，配上简短的答案。如果你的情况不在里面，打个电话或者来办公室：每份合同都有它的细微差别。