Cedolare secca y alquiler en 2026: tipos, fechas y decisiones acertadas

Qué es la cedolare secca y a quién le sirve

El señor Miguel alquila el piso de dos habitaciones de via Milano desde que se jubiló, y cada vez que toca ajustar cuentas con Hacienda llega a la ventanilla con la misma pregunta: por el alquiler que cobra cada mes, ¿tiene que pagar el IRPEF como con la nómina, o hay una forma más sencilla? La respuesta se llama cedolare secca y, para quien alquila una casa, casi siempre es lo primero que hay que mirar.

La cedolare secca es un régimen opcional: en lugar de sumar el alquiler a los demás ingresos y pagar el IRPEF con sus tipos progresivos, se paga un porcentaje fijo solo sobre el alquiler. Además, no se paga el impuesto de registro ni el impuesto de timbre sobre el registro, la prórroga y la resolución del contrato. El precio de esta ventaja está claro: durante toda la vigencia de la opción no se puede pedir la actualización del alquiler, ni siquiera la del ISTAT prevista en el contrato, y hay que enviar al inquilino una carta en la que se renuncia a esta facultad.

• puede elegirla el propietario o quien tenga un derecho real sobre el inmueble, siempre que sea una persona física y no actúe en el ejercicio de una empresa, un arte o una profesión
• se refiere a las viviendas de categoría catastral A (excluida la A10) y a sus dependencias alquiladas junto con la vivienda
• se decide inmueble por inmueble: en una casa se puede estar en cedolare secca y en otra no
• vale para los contratos de vivienda; el ingreso que sustituye es el del inmueble, no el resto de los ingresos de la familia

Los tipos de 2026: 21%, 10% y 26%

En 2026 los tipos de la cedolare secca son tres y dependen del tipo de contrato y, en los alquileres cortos, de cuántas casas se alquilan. Son normas nacionales, iguales en toda Italia: lo que cambia es el contrato, no el porcentaje.

• 21% sobre el alquiler anual de los contratos de alquiler libre, el clásico 4+4
• 10% en los contratos de alquiler concertado —el 3+2, los contratos transitorios de 1 a 18 meses y los de estudiantes de 6 meses a 3 años— firmados en los municipios con falta de disponibilidad de vivienda, en los de alta tensión habitacional, en las capitales de provincia y en los municipios que las limitan: Cinisello Balsamo está entre ellos
• 21% sobre los ingresos de los alquileres cortos, los de duración no superior a 30 días, por una sola unidad inmobiliaria elegida cada año en la declaración
• 26% sobre las demás casas alquiladas por periodos cortos en el mismo año

La novedad de 2026 afecta precisamente a los alquileres cortos: la Ley de Presupuestos ha reducido de cuatro a dos el número de apartamentos que se pueden destinar a este tipo de arrendamiento. Quien alquila tres casas o más, incluso a través de portales y agencias, ejerce una actividad que la ley presume empresarial: hacen falta partida IVA y cotizaciones, y la cedolare secca ya no se aplica. Es un cambio que ha pillado por sorpresa a muchos pequeños propietarios.

Un cálculo rápido sobre el alquiler de casa

Supongamos que el alquiler es de 7.200 euros al año, es decir, 600 euros al mes. Con la cedolare secca al 21% el impuesto sobre el alquiler es de 1.512 euros, y con eso quedas en regla. Con la tributación ordinaria el alquiler entra en los ingresos al 95%, es decir, 6.840 euros, y sobre eso se paga el IRPEF partiendo del 23%: solo de impuesto son ya 1.573 euros, y la cifra crece para quien tiene un tipo más alto, más los recargos autonómico y municipal y los impuestos de registro y timbre sobre el contrato.

Alquiler concertado en Cinisello Balsamo: el 10% y las ventajas que lo acompañan

El contrato de alquiler concertado, el que todos llaman 3+2, dura al menos tres años con dos de prórroga y nace de un acuerdo entre los sindicatos de inquilinos y las asociaciones de propietarios. En Cinisello Balsamo el Acuerdo Local se firmó y se depositó en el Ayuntamiento el 15 de abril de 2024: el alquiler no se decide de palabra, sino que se calcula sobre los indicadores del acuerdo, divididos por zona y por características de la vivienda.

Para tener las ventajas fiscales hace falta la certificación de correspondencia emitida por las asociaciones firmantes: es un documento bilateral sin el cual el contrato es válido pero no abre ninguna bonificación. El Ayuntamiento pide además que quien alquila comunique la activación del contrato al Servicio de Tributos, con el recibo de registro de la Agenzia delle Entrate, para aplicar el IMU reducido: la norma nacional prevé un cuarto de impuesto menos en los inmuebles alquilados con alquiler concertado.

• cedolare secca al 10% en lugar del 21% sobre el alquiler concertado
• IMU reducido en un cuarto, previa comunicación del contrato al Servicio de Tributos del Ayuntamiento
• duración de 3 años más 2 de prórroga; para necesidades temporales existen los contratos transitorios de 1 a 18 meses
• contratos para estudiantes universitarios fuera de su domicilio de 6 meses a 3 años, en los municipios sede de universidad y en los limítrofes
• certificación bilateral de las asociaciones firmantes del Acuerdo Local: sin ella no hay bonificaciones

Lo que le corresponde al inquilino

Quien vive de alquiler con un contrato de alquiler concertado tiene una deducción más alta que con los contratos de alquiler libre: 495,80 euros si el ingreso total no supera los 15.493,71 euros, 247,90 euros en el tramo hasta 30.987,41 euros. Para los jóvenes de entre 20 y 31 años no cumplidos hay una partida aún más sustanciosa: el 20% del alquiler, con un mínimo de 991,60 y un máximo de 2.000 euros, durante los cuatro primeros años de contrato y con un ingreso no superior a 15.493,71 euros. Las deducciones no se suman entre sí: se toma la más conveniente, y se recupera en el 730 o en el Modello Redditi.

Cuándo se paga: plazos, F24 y códigos tributo

La cedolare secca se paga con el modelo F24 y sigue los plazos del IRPEF: se paga el saldo del año recién cerrado y el anticipo del año en curso. Si el 730 o el Modello Redditi los preparamos nosotros, los importes llegan del detalle de liquidación: no se inventan, se leen de ahí.

• saldo del año anterior: antes del 30 de junio, o antes del 30 de julio con el 0,40% de más en concepto de intereses
• anticipo: igual al 100% del impuesto pagado el año anterior, y se paga solo si supera los 51,65 euros
• si el anticipo no supera los 257,52 euros se paga en una sola vez antes del 30 de noviembre
• si el anticipo es más alto se divide en dos plazos: el 40% antes del 30 de junio (o el 30 de julio con el 0,40%) y el 60% restante antes del 30 de noviembre; para quien aplica los ISA los dos plazos son del 50%

Los tres códigos tributo que hay que conocer

En la sección Erario del F24 la cedolare secca usa tres códigos, y cada uno responde a una pregunta distinta: qué plazo estás pagando. Equivocar el código no es tan grave como equivocar el año, pero obliga a una reconciliación que dura semanas.

• 1840: anticipo, primer plazo
• 1841: anticipo, segundo plazo o pago único
• 1842: saldo

Si el importe pesa, el pago se puede fraccionar: el número de plazo hay que escribirlo en el campo «Rateazione/regione/prov./mese rif.» del modelo, y el primer plazo debe respetar en todo caso el vencimiento original. Antes de enviar el F24 comprobamos siempre que código, año de referencia e importe describan el mismo pago.

Alquileres cortos en 2026: dos casas, el CIN y las nuevas reglas

Por alquileres cortos se entienden los arrendamientos de duración no superior a 30 días, los que pasan por los portales de reservas. Aquí la cedolare secca es del 26%, con la posibilidad de pagar el 21% por una sola unidad inmobiliaria elegida cada año en la declaración de la renta: conviene elegir la casa que más rinde. Las plataformas retienen el 21% en cada pago, pero esa retención es un anticipo: si el tipo correcto es el 26%, la diferencia se paga con el F24.

Desde 2026, quien alquila tres casas o más por periodos cortos sale del régimen: la ley presume que se ejerce una actividad empresarial, con partida IVA, cotizaciones y SCIA en el Ayuntamiento. Junto a estas reglas fiscales están las obligaciones de identificación del alojamiento, que afectan también al propietario de una sola casa.

• el CIN, el código identificativo nacional emitido por el Ministerio de Turismo, es obligatorio desde el 1 de enero de 2025 para casas vacacionales y alquileres cortos
• debe exhibirse en el exterior del inmueble e indicarse en todos los anuncios, incluidos los gestionados por agencias y portales
• la sanción para quien no tiene el CIN va de 800 a 8.000 euros; por un anuncio sin CIN de 500 a 5.000 euros; de 2.000 a 10.000 euros si falta la SCIA y de 600 a 6.000 euros por los requisitos de seguridad de las instalaciones
• desde el 20 de mayo de 2026 se aplica también el reglamento europeo 2024/1028: las plataformas transmiten los datos de los huéspedes a las autoridades y los anuncios deben mostrar el número de registro

Opción, revocación y regularización: las decisiones que hay que tomar bien

La cedolare secca se elige con el Modello RLI: al registrar el contrato, o dentro de los 30 días siguientes al vencimiento de la anualidad anterior o de la prórroga. La elección vincula durante toda la vigencia del contrato o de la prórroga en curso, y la opción no tiene efecto si antes no ha partido la comunicación al arrendatario en la que se renuncia a actualizar el alquiler. Si el modelo llega tarde, el régimen bonificado empieza solo desde la anualidad siguiente.

Cambiar de idea es posible, pero solo en plazos concretos. El propietario puede revocar la opción en cada anualidad siguiente, dentro del plazo previsto para el pago del impuesto de registro de ese año: en ese caso el impuesto de registro se paga y se vuelve al IRPEF ordinario. Y siempre se puede volver a la cedolare en las anualidades siguientes a la revocación, con el mismo mecanismo.

Si se ha saltado el pago

Un F24 olvidado, un anticipo que nunca llegó: pasa, y lo peor es esperar. Quien arregla su situación por iniciativa propia usa la regularización espontánea, que reduce la sanción a una fracción mínima del 30% ordinario y hace correr los intereses día a día. La regularización ya no es posible cuando la infracción ya ha sido constatada o ha empezado una comprobación: cuanto más se espera, más sube la cuenta.

Cómo lo hacemos juntos

En el CAF de Via Oreste Terenghi 21/23 partimos siempre de los documentos: contrato de arrendamiento, posibles prórrogas, recibos de los alquileres y modelos F24 ya pagados. En una cita se entiende qué tipo se aplica, si el contrato entra entre los concertados, qué plazos quedan abiertos y cuánto cuesta ponerlo todo en regla. El presupuesto de los trámites se comunica antes de empezar, y tú decides si seguir adelante.

Preguntas que nos hacen más a menudo

Las cinco preguntas que más oímos en la ventanilla sobre la cedolare secca, con las respuestas breves. Si tu caso no encaja en ninguna, llama o pasa por la oficina: cada contrato tiene sus matices.