Чедоларе секка й орендна плата у 2026 році: ставки, дати й правильні рішення

Що таке чедоларе секка і кому вона потрібна

Пан Микола здає в оренду двокімнатну квартиру на via Milano відколи вийшов на пенсію, і щоразу, коли настає час рахуватися з податковою, він приходить до нас із тим самим питанням: з орендної плати, яку він отримує щомісяця, доводиться платити IRPEF, як із зарплати, чи є простіший спосіб? Відповідь називається чедоларе секка, і для тих, хто здає житло, це майже завжди перше, на що варто звернути увагу.

Чедоларе секка — це добровільний режим: замість того щоб додавати орендну плату до інших доходів і платити IRPEF за зростаючими ставками, ви платите фіксований відсоток лише з оренди. До того ж не сплачуються податок на реєстрацію та гербовий збір за реєстрацію, продовження й розірвання договору. Ціна цієї переваги очевидна: протягом усього терміну опції не можна просити про індексацію орендної плати, навіть передбачену договором ISTAT, і потрібно надіслати орендарю листа, в якому ви відмовляєтеся від цієї можливості.

• її може обрати власник або особа, яка має речове право на нерухомість, за умови, що це фізична особа і вона не діє в межах підприємницької, мистецької чи професійної діяльності
• вона стосується будинків кадастрової категорії A (крім A10) та їхніх приналежностей, що здаються разом із помешканням
• рішення ухвалюється для кожного об'єкта окремо: за одним будинком можна бути в цьому режимі, а за іншим — ні
• вона діє для житлових договорів; дохід, який вона замінює, — це дохід від нерухомості, а не решта доходів родини

Ставки 2026 року: 21%, 10% і 26%

У 2026 році ставок чедоларе секка три, і вони залежать від типу договору, а для короткострокової оренди — від того, скільки будинків ви здаєте. Це загальнодержавні правила, однакові в усій Італії: змінюється договір, а не відсоток.

• 21% з річної орендної плати за договорами з вільною орендою, класичний 4+4
• 10% за договорами з узгодженою орендою — 3+2, тимчасовими договорами від 1 до 18 місяців і договорами для студентів від 6 місяців до 3 років — укладеними в комунах із нестачею житла, у комунах із високою житловою напругою, в обласних центрах і в комунах, що з ними межують: Cinisello Balsamo серед них
• 21% з доходу від короткострокової оренди, тобто тривалістю не більш ніж 30 днів, для однієї нерухомості, обраної щороку в декларації
• 26% з інших будинків, зданих у короткострокову оренду того самого року

Новинка 2026 року стосується саме короткострокової оренди: Закон про бюджет скоротив із чотирьох до двох кількість квартир, які можна призначити для такого виду здавання. Хто здає три будинки або більше, зокрема через портали й агенції, провадить діяльність, яку закон вважає підприємницькою: потрібні partita IVA і внески, і чедоларе секка більше не застосовується. Ця зміна заскочила зненацька багатьох дрібних власників.

Швидкий розрахунок з оренди житла

Припустімо, оренда становить 7.200 euro на рік, тобто 600 euro на місяць. З чедоларе секка за ставкою 21% податок з оренди становить 1.512 euro, і цього достатньо, щоб бути в порядку. За звичайного оподаткування орендна плата входить у дохід на 95%, тобто 6.840 euro, і з неї сплачується IRPEF, починаючи з 23%: лише податок становить уже 1.573 euro, а сума зростає для тих, у кого вища ставка, плюс регіональна й комунальна надбавки та податок на реєстрацію і гербовий збір за договором.

Узгоджена оренда в Cinisello Balsamo: 10% і супутні переваги

Договір з узгодженою орендою, той, який усі називають 3+2, триває щонайменше три роки з двома роками продовження і виникає з угоди між профспілками орендарів та об'єднаннями власників. У Cinisello Balsamo місцеву угоду було підписано й подано до комуни 15 квітня 2024: орендна плата не визначається на словах, а розраховується за показниками угоди, поділеними за зонами та характеристиками житла.

Щоб отримати податкові переваги, потрібне підтвердження відповідності, видане організаціями-підписантами: це двосторонній документ, без якого договір є законним, але не відкриває жодних пільг. Комуна також вимагає, щоб той, хто здає, повідомив про укладення договору до Служби податків, з квитанцією про реєстрацію від Agenzia delle Entrate, для застосування зменшеного IMU: загальнодержавна норма передбачає на чверть менший податок на нерухомість, здану за узгодженою орендою.

• чедоларе секка за ставкою 10% замість 21% з узгодженої оренди
• IMU, зменшений на чверть, за умови повідомлення про договір до Служби податків комуни
• тривалість 3 роки плюс 2 роки продовження; для тимчасових потреб існують тимчасові договори від 1 до 18 місяців
• договори для студентів університетів з інших міст від 6 місяців до 3 років, у комунах, де є університети, і в сусідніх
• двостороннє підтвердження організацій-підписантів місцевої угоди: без нього пільг немає

Те, що належить орендарю

Хто живе в оренді за договором з узгодженою орендою, має вище відрахування, ніж за договорами з вільною орендою: 495,80 euro, якщо загальний дохід не перевищує 15.493,71 euro, і 247,90 euro в діапазоні до 30.987,41 euro. Для молодих людей від 20 до 31 року (неповних) є ще суттєвіша позиція: 20% орендної плати, з мінімумом 991,60 і максимумом 2.000 euro, за перші чотири роки договору й за доходу не більше 15.493,71 euro. Відрахування не додаються одне до одного: беруть найвигідніше, і його повертають у 730 або в Modello Redditi.

Коли платити: строки, F24 і коди податку

Чедоларе секка сплачується за моделлю F24 і дотримується строків IRPEF: платиться сальдо за щойно завершений рік і аванс за поточний рік. Якщо 730 або Modello Redditi готуємо ми, суми беруться з розрахунку: їх не вигадують, їх беруть звідти.

• сальдо за попередній рік: до 30 червня, або до 30 липня з додатковими 0,40% як відсотки
• аванс: дорівнює 100% податку, сплаченого торік, і сплачується лише якщо перевищує 51,65 euro
• якщо аванс не перевищує 257,52 euro, його сплачують однією сумою до 30 листопада
• якщо аванс вищий, його ділять на два внески: 40% до 30 червня (або 30 липня з 0,40%) і решту 60% до 30 листопада; для тих, хто застосовує ISA, обидва внески по 50%

Три коди податку, які варто знати

У розділі «Erario» моделі F24 чедоларе секка використовує три коди, і кожен відповідає на різне питання: який внесок ви платите. Помилитися з кодом не так страшно, як із роком, але це змушує до звірки, що триває тижні.

• 1840: аванс, перший внесок
• 1841: аванс, другий внесок або разова сплата
• 1842: сальдо

Якщо сума значна, платіж можна розстрочити: номер внеску вписують у поле «Rateazione/regione/prov./mese rif.» моделі, і перший внесок однаково має дотриматися початкового строку. Перед надсиланням F24 ми завжди перевіряємо, щоб код, рік посилання й сума описували той самий платіж.

Короткострокова оренда у 2026 році: дві квартири, CIN і нові правила

Під короткостроковою орендою мають на увазі здавання тривалістю не більш ніж 30 днів, те, що проходить через портали бронювання. Тут чедоларе секка становить 26%, з можливістю платити 21% з однієї нерухомості, обраної щороку в декларації про доходи: цей вибір варто зробити для будинку, який приносить найбільше. Платформи утримують 21% з кожного платежу, але це утримання є авансом: якщо правильна ставка — 26%, різницю сплачують через F24.

З 2026 року той, хто здає три будинки або більше на короткі періоди, виходить із режиму: закон вважає, що провадиться підприємницька діяльність, із partita IVA, внесками та SCIA в комуні. Поряд із цими податковими правилами є обов'язки з ідентифікації об'єкта, які стосуються й власника одного будинку.

• CIN, національний ідентифікаційний код, виданий Міністерством туризму, є обов'язковим з 1 січня 2025 для будинків відпочинку та короткострокової оренди
• його треба вивішувати ззовні нерухомості й зазначати в кожному оголошенні, зокрема в тих, що керуються агенціями та порталами
• штраф за відсутність CIN становить від 800 до 8.000 euro; за оголошення без CIN — від 500 до 5.000 euro; від 2.000 до 10.000 euro, якщо немає SCIA, і від 600 до 6.000 euro за вимоги безпеки обладнання
• з 20 травня 2026 діє також європейське положення 2024/1028: платформи передають дані гостей органам влади, а оголошення мають показувати номер реєстрації

Опція, відкликання та добровільне виправлення: рішення, які треба ухвалити правильно

Чедоларе секка обирають за моделлю RLI: під час реєстрації договору, або протягом 30 днів від строку попереднього річного періоду чи продовження. Вибір зобов'язує на весь термін договору чи поточного продовження, і опція не діє, якщо спершу не було надіслано орендарю повідомлення про відмову від індексації орендної плати. Якщо модель надходить із запізненням, пільговий режим починає діяти лише з наступного річного періоду.

Змінити рішення можна, але лише у визначені строки. Власник може відкликати опцію в кожному наступному річному періоді, до строку сплати податку на реєстрацію того року: у такому разі податок на реєстрацію сплачується і відбувається повернення до звичайної IRPEF. І завжди можна знову повернутися до чедоларе в наступних після відкликання роках, за тим самим механізмом.

Якщо платіж пропущено

Забутий F24, аванс, який так і не сплатили: буває, і найгірше — чекати. Хто самостійно впорядковує свою ситуацію, користується добровільним виправленням (ravvedimento operoso), яке зменшує штраф до мінімальної частки від звичайного 30% і нараховує відсотки день за днем. Добровільне виправлення більше неможливе, коли порушення вже встановлено або розпочалася перевірка: чим довше чекати, тим більшим стає рахунок.

Як ми робимо це разом

У CAF на Via Oreste Terenghi 21/23 ми завжди починаємо з документів: договір оренди, можливі продовження, квитанції про орендну плату та вже сплачені F24. За один прийом стає зрозуміло, яка ставка застосовується, чи належить договір до узгоджених, які строки ще відкриті та скільки коштує все привести до ладу. Вартість послуг повідомляють до початку роботи, і ви вирішуєте, чи продовжувати.

Питання, які нам ставлять найчастіше

П'ять питань, які найчастіше лунають за стійкою про чедоларе секка, з короткими відповідями. Якщо ваш випадок не підпадає під жодне, телефонуйте або заходьте в офіс: кожен договір має свої нюанси.