ჩედოლარე სეკა და ქირის შემოსავალი 2026: განაკვეთები, ვადები და სწორი არჩევანი

რა არის ჩედოლარე სეკა და ვის სჭირდება

ბატონმა გოჩამ via Milano-ზე მდებარე ოროთახიანი ბინა მას შემდეგ გააქირავა, რაც პენსიაზე გავიდა, და ყოველ ჯერზე, როცა გადასახადებთან ანგარიშსწორების დრო მოდის, იმავე კითხვით უახლოვდება ფანჯარას: ყოველთვიურად მიღებულ ქირაზე IRPEF უნდა გადავიხადო, როგორც ხელფასზე, თუ არსებობს უფრო მარტივი გზა? პასუხს ჩედოლარე სეკა ჰქვია და, ვინც სახლს აქირავებს, თითქმის ყოველთვის სწორედ ეს უნდა შეამოწმოს პირველ რიგში.

ჩედოლარე სეკა ნებაყოფლობითი რეჟიმია: ქირის სხვა შემოსავლებს დამატებას და IRPEF-ის მზარდი განაკვეთებით გადახდას, ფიქსირებული პროცენტით ანაცვლებს — მხოლოდ იჯარაზე. გარდა ამისა, არ იხდი რეგისტრაციის და ბეჭდის გადასახადს ხელშეკრულების რეგისტრაციაზე, გაგრძელებასა და შეწყვეტაზე. ამ უპირატესობის ფასი ნათელია: ვარიანტის მთელი ვადის განმავლობაში ქირის განახლებას ვერ ითხოვ, არც ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ISTAT-ის განახლებას, და მოიჯარეს უნდა გაუგზავნო წერილი, რითაც ამ უფლებაზე უარს აცხადებ.

• მისი არჩევა შეუძლია მესაკუთრეს ან პირს, რომელსაც ქონებაზე ნამდვილი უფლება აქვს, იმ პირობით, რომ ფიზიკური პირია და არ მოქმედებს საწარმოს, ხელობის ან პროფესიის ფარგლებში
• ეხება A საკადასტრო კატეგორიის სახლებს (A10-ის გარდა) და მათთან ერთად გაქირავებულ დამხმარე ნაგებობებს
• წყდება ქონება-ქონება: ერთ სახლზე შეიძლება ჩედოლარეში იყო, მეორეზე — არა
• მოქმედებს საცხოვრებელ ხელშეკრულებებზე; ის შემოსავალი, რომელსაც ანაცვლებს, თვით ქონების შემოსავალია და არა ოჯახის დანარჩენი შემოსავლები

2026 წლის განაკვეთები: 21%, 10% და 26%

2026 წელს ჩედოლარე სეკას სამი განაკვეთი აქვს და ისინი ხელშეკრულების ტიპზეა დამოკიდებული, ხოლო მოკლე ვადიანი გაქირავების შემთხვევაში — იმაზე, რამდენ სახლს აქირავებ. ეს ეროვნული წესებია, მთელ იტალიაში ერთნაირი: იცვლება ხელშეკრულება და არა პროცენტი.

• 21% თავისუფალ ფასზე დადებული ხელშეკრულებების წლიურ ქირაზე, კლასიკური 4+4
• 10% კონკორდირებულ ხელშეკრულებებზე — 3+2, დროებითი ხელშეკრულებები 1-დან 18 თვემდე და სტუდენტებისთვის 6 თვიდან 3 წლამდე — დადებული იმ მუნიციპალიტეტებში, სადაც საცხოვრებლის ნაკლებობაა, მაღალი საცხოვრებელი დაძაბულობის მუნიციპალიტეტებში, პროვინციის ცენტრებში და მათ მოსაზღვრე მუნიციპალიტეტებში: Cinisello Balsamo სწორედ მათ შორისაა
• 21% მოკლე ვადიანი გაქირავების შემოსავალზე, ანუ 30 დღეზე მეტი ხანგრძლივობის არარსებულზე, ერთი საცხოვრებელი ერთეულისთვის, რომელსაც ყოველ წელს დეკლარაციაში ირჩევ
• 26% იმავე წელს მოკლე ვადით გაქირავებულ დანარჩენ სახლებზე

2026 წლის სიახლე სწორედ მოკლე ვადიან გაქირავებას ეხება: ბიუჯეტის კანონმა ოთხიდან ორამდე შეამცირა იმ ბინების რაოდენობა, რომელთა ამ ტიპის იჯარაზე გამოყენება შეიძლება. ვინც სამ ან მეტ სახლს აქირავებს, თუნდაც პორტალებისა და სააგენტოების მეშვეობით, ახორციელებს საქმიანობას, რომელსაც კანონი სამეწარმეოდ მიიჩნევს: საჭიროა დღგ-ის ნომერი და შენატანები, და ჩედოლარე სეკა აღარ გამოიყენება. ეს ცვლილება ბევრი მცირე მესაკუთრისთვის მოულოდნელი აღმოჩნდა.

სწრაფი გაანგარიშება სახლის ქირაზე

დავუშვათ, იჯარა წელიწადში 7.200 ევროა, ანუ თვეში 600 ევრო. ჩედოლარე სეკით 21% ქირაზე გადასახადი 1.512 ევროა და ამით ყველაფერი რიგზეა. ჩვეულებრივი დაბეგვრით ქირა შემოსავალში 95%-ით შედის, ანუ 6.840 ევროთი, და მასზე IRPEF-ს 23%-დან იხდი: მხოლოდ გადასახადი უკვე 1.573 ევროა, და თანხა იზრდება მათთვის, ვისაც უფრო მაღალი განაკვეთი აქვს, პლუს რეგიონული და მუნიციპალური დანამატები და ხელშეკრულებაზე რეგისტრაციისა და ბეჭდის გადასახადები.

კონკორდირებული ქირა Cinisello Balsamo-ში: 10% და თანმხლები უპირატესობები

კონკორდირებული ხელშეკრულება, რომელსაც ყველა 3+2-ს ეძახის, მინიმუმ სამი წელი გრძელდება ორი წლის გაგრძელებით და მოიჯარეთა პროფკავშირებსა და მესაკუთრეთა ასოციაციებს შორის შეთანხმებიდან იბადება. Cinisello Balsamo-ში ადგილობრივი შეთანხმება 2024 წლის 15 აპრილს გაფორმდა და მუნიციპალიტეტში ჩაბარდა: ქირა პირით არ წყდება, არამედ შეთანხმების ინდიკატორებით ითვლება, ზონისა და ბინის მახასიათებლების მიხედვით.

საგადასახადო უპირატესობების მისაღებად საჭიროა ხელმომწერი ასოციაციების მიერ გაცემული შესაბამისობის დამადასტურებელი (attestazione): ეს ორმხრივი დოკუმენტია, რომლის გარეშეც ხელშეკრულება კანონიერია, მაგრამ არავითარ შეღავათს არ იძლევა. მუნიციპალიტეტი ასევე ითხოვს, რომ მესაკუთრემ ხელშეკრულების ამოქმედება საგადასახადო სამსახურს (Servizio Tributi) აცნობოს, Agenzia delle Entrate-ის რეგისტრაციის ქვითრით, რომ შემცირებული IMU გამოიყენოს: ეროვნული ნორმა კონკორდირებული ქირით გაქირავებულ ქონებაზე გადასახადის მეოთხედით შემცირებას ითვალისწინებს.

• ჩედოლარე სეკა 10% და არა 21% კონკორდირებულ ქირაზე
• IMU მეოთხედით შემცირებული, ხელშეკრულების მუნიციპალიტეტის საგადასახადო სამსახურში წინასწარი შეტყობინებით
• ხანგრძლივობა 3 წელი პლუს 2 წლის გაგრძელება; დროებითი საჭიროებებისთვის არსებობს გარდამავალი ხელშეკრულებები 1-დან 18 თვემდე
• უნივერსიტეტის სტუდენტებისთვის სხვა ქალაქიდან 6 თვიდან 3 წლამდე ხელშეკრულებები, უნივერსიტეტის მქონე და მოსაზღვრე მუნიციპალიტეტებში
• ადგილობრივი შეთანხმების ხელმომწერი ასოციაციების ორმხრივი დამადასტურებელი: მის გარეშე შეღავათები არ არსებობს

რა ეკუთვნის მოიჯარეს

ვინც კონკორდირებული ხელშეკრულებით ცხოვრობს ნაქირავებში, უფრო მაღალ გამოქვითვას იღებს, ვიდრე თავისუფალ ხელშეკრულებებზე: 495,80 ევრო, თუ მთლიანი შემოსავალი 15.493,71 ევროს არ აღემატება, და 247,90 ევრო 30.987,41 ევრომდე ჯგუფში. 20-დან 31 წლამდე არასრულლოცნილობის ახალგაზრდებისთვის კიდევ უფრო მნიშვნელოვანი პუნქტია: ქირის 20%, მინიმუმ 991,60 და მაქსიმუმ 2.000 ევრო, ხელშეკრულების პირველი ოთხი წლის განმავლობაში და 15.493,71 ევროს არაუმეტესი შემოსავლით. გამოქვითვები ერთმანეთს არ ემატება: აიღებ ყველაზე ხელსაყრელს და მასში ბრუნდები 730-ში ან Modello Redditi-ში.

როდის იხდიან: ვადები, F24 და გადასახადის კოდები

ჩედოლარე სეკა F24 მოდელით იხდება და IRPEF-ის ვადებს მიჰყვება: იხდი ახლახან დახურული წლის ნაშთს და მიმდინარე წლის ავანსს. თუ 730-ს ან Modello Redditi-ს ჩვენ ვამზადებთ, თანხები ლიკვიდაციის ამონაწერიდან მოდის: ისინი არ იგონება, სწორედ იქიდან იკითხება.

• წინა წლის ნაშთი: 30 ივნისამდე, ან 30 ივლისამდე 0,40%-ის დამატებით, პროცენტის სახით
• ავანსი: წინა წელს გადახდილი გადასახადის 100%-ის ტოლი, და მხოლოდ მაშინ იხდება, თუ 51,65 ევროს აღემატება
• თუ ავანსი 257,52 ევროს არ აღემატება, ერთიანი თანხით იხდება 30 ნოემბრამდე
• თუ ავანსი უფრო მაღალია, ორ ნაწილად იყოფა: 40% 30 ივნისამდე (ან 30 ივლისამდე 0,40%-ით) და დანარჩენი 60% 30 ნოემბრამდე; ვინც ISA-ს იყენებს, ორი ნაწილი 50%-იანია

სამი გადასახადის კოდი, რომელიც უნდა იცოდე

F24-ის Erario განყოფილებაში ჩედოლარე სეკა სამ კოდს იყენებს და თითოეული სხვა კითხვას პასუხობს: რომელ ნაწილს იხდი. კოდის შეცდომა ისეთი მძიმე არ არის, როგორც წლის შეცდომა, მაგრამ რეკონცილიაციას საჭიროებს, რომელიც კვირეებს გრძელდება.

• 1840: ავანსი, პირველი ნაწილი
• 1841: ავანსი, მეორე ნაწილი ან ერთიანი გადახდა
• 1842: ნაშთი

თუ თანხა მძიმეა, გადახდა განვადებით შეიძლება: ნაწილის ნომერი მოდელის «Rateazione/regione/prov./mese rif.» ველში იწერება, და პირველი ნაწილი მაინც საწყის ვადას უნდა იცავდეს. F24-ის გაგზავნამდე ყოველთვის ვამოწმებთ, რომ კოდი, საცნობარო წელი და თანხა ერთსა და იმავე გადახდას აღწერდეს.

მოკლე ვადიანი გაქირავება 2026-ში: ორი სახლი, CIN და ახალი წესები

მოკლე ვადიან გაქირავებაში იგულისხმება 30 დღეზე მეტი ხანგრძლივობის არარსებული იჯარა, ანუ ის, რაც ჯავშნის პორტალებიდან გადის. აქ ჩედოლარე სეკა 26%-ია, ერთი საცხოვრებელი ერთეულისთვის 21%-ის გადახდის შესაძლებლობით, რომელსაც ყოველ წელს შემოსავლების დეკლარაციაში ირჩევ: ეს არჩევანი ღირს ყველაზე მეტ შემოსავლის მომტან სახლზე გააკეთო. პლატფორმები ყოველ გადახდაზე 21%-ს იკავებენ, მაგრამ ეს დაკავება ავანსია: თუ სწორი განაკვეთი 26%-ია, სხვაობა F24-ით იხდება.

2026 წლიდან ვინც სამ ან მეტ სახლს აქირავებს მოკლე ვადით, რეჟიმიდან გადის: კანონი მიიჩნევს, რომ საქმიანობა მიმდინარეობს, დღგ-ის ნომრით, შენატანებითა და მუნიციპალიტეტში SCIA-თი. ამ საგადასახადო წესების გვერდით არსებობს ობიექტის იდენტიფიკაციის ვალდებულებებიც, რომლებიც ერთი სახლის მესაკუთრესაც ეხება.

• CIN, ტურიზმის სამინისტროს მიერ გაცემული ეროვნული საიდენტიფიკაციო კოდი, 2025 წლის 1° იანვრიდან სავალდებულოა დასასვენებელი სახლებისა და მოკლე ვადიანი გაქირავებისთვის
• უნდა გამოკრულდეს ქონების გარედან და მითითებული იყოს ყოველ განცხადებაში, მათ შორის სააგენტოებისა და პორტალების მიერ მართულებში
• CIN-ის არარსებობის ჯარიმა 800-დან 8.000 ევრომდეა; CIN-ის გარეშე განცხადებისთვის — 500-დან 5.000 ევრომდე; 2.000-დან 10.000 ევრომდე SCIA-ს არარსებობისას და 600-დან 6.000 ევრომდე დანადგარების უსაფრთხოების მოთხოვნებისთვის
• 2026 წლის 20 მაისიდან მოქმედებს ევროპული რეგულაცია 2024/1028: პლატფორმები სტუმრების მონაცემებს უწყებებს გადასცემენ და განცხადებებმა რეგისტრაციის ნომერი უნდა აჩვენონ

არჩევანი, გაუქმება და ravvedimento: სწორად გასაკეთებელი გადაწყვეტილებები

ჩედოლარე სეკა RLI მოდელით ირჩევა: ხელშეკრულების რეგისტრაციისას, ან წინა წლიურობის ან გაგრძელების ვადიდან 30 დღის განმავლობაში. არჩევანი ხელშეკრულების ან მიმდინარე გაგრძელების მთელი ხანგრძლივობით ავალდებულებს, და ვარიანტი არ ამოქმედდება, თუ მანამდე არ არის გაგზავნილი მოიჯარესთან შეტყობინება, რითაც ქირის განახლებაზე უარს აცხადებ. თუ მოდელი დაგვიანებით მოდის, შეღავათიანი რეჟიმი მხოლოდ მომდევნო წლიურობიდან იწყება.

აზრის შეცვლა შესაძლებელია, მაგრამ მხოლოდ ზუსტ ვადებში. მესაკუთრეს შეუძლია ვარიანტის გაუქმება ყოველ მომდევნო წლიურობაში, იმ წლის რეგისტრაციის გადასახადის გადახდისთვის გათვალისწინებულ ვადამდე: ამ შემთხვევაში რეგისტრაციის გადასახადი იხდება და ჩვეულებრივ IRPEF-ში ბრუნდები. გაუქმების შემდეგ წლიურობებში ჩედოლარეში დაბრუნებაც ყოველთვის შესაძლებელია, იგივე მექანიზმით.

თუ გადახდა გამოგრჩა

დავიწყებული F24, არასდროს დაწყებული ავანსი: ხდება, და ყველაზე ცუდი ლოდინია. ვინც საკუთარ მდგომარეობას ნებაყოფლობით ასწორებს, ravvedimento operoso-ს იყენებს, რომელიც ჯარიმას ჩვეულებრივი 30%-ის მინიმალურ ნაწილამდე ამცირებს და პროცენტს დღიდან დღემდე აგროვებს. ravvedimento უკვე შეუძლებელია, როცა დარღვევა უკვე დაფიქსირდა ან შემოწმება დაიწყო: რაც მეტს ელოდები, მით მეტია თანხა.

როგორ ვაკეთებთ ამას ერთად

CAF-ში, Via Oreste Terenghi 21/23-ზე, ყოველთვის დოკუმენტებიდან ვიწყებთ: იჯარის ხელშეკრულება, შესაძლო გაგრძელებები, ქირის ქვითრები და უკვე გადახდილი F24 მოდელები. ერთ ვიზიტში ირკვევა, რომელი განაკვეთი გამოიყენება, კონკორდირებულთა შორისაა თუ არა ხელშეკრულება, რომელი ვადები რჩება ღია და რამდენი ღირს ყველაფრის რიგზე დაყენება. საქმის ხარჯთაღრიცხვა დაწყებამდე გატყობინებენ და შენ წყვეტ, გავაგრძელოთ თუ არა.

კითხვები, რომლებსაც ყველაზე ხშირად გვისვამენ

ხუთი კითხვა, რომელსაც ჩედოლარე სეკაზე ყველაზე ხშირად გვისვამენ ფანჯარასთან, მოკლე პასუხებით. თუ შენი შემთხვევა არცერთში არ ჯდება, დაგვირეკე ან შემოგვიარე ოფისში: ყოველ ხელშეკრულებას საკუთარი ნიუანსები აქვს.

რაზე ამბობთ უარს ჩედოლარა სეკას არჩევისას

ჩედოლარა სეკა მხოლოდ გადასახადის გამარტივება კი არაა — ის ასევე ნიშნავს უარს ორ რამეზე: კირის ყოველწლიურ განახლებაზე (ISTAT ინდექსაციაზე) და კონტრაქტის ფარგლებში არსებულ სხვა უფლებებზე, რომლებიც IRPEF-ის რეჟიმში რჩება. სანაცვლოდ იღებთ მუდმივ, ცნობილ პროცენტს და სრულ სიწყნარეს: არც განაკვეთი იცვლება და არც დამატებითი გადასახადები ემატება.

ეს არჩევანი კონტრაქტის დადებისას კეთდება და მისი შეცვლა შემდგომ ვადებშიც შესაძლებელია — მაგრამ ყოველი ცვლილება თავის პასუხისმგებლობას მოაქვს. ამიტონ ღირს ჯერ დათვლა და მერე გადაწყვეტილება: თუ IRPEF-ის ეფექტური განაკვეთი და დამატებითი გადასახადები 21%-ს ან 10%-ს აღემატება, განმტკიცებული პროცენტი უკეთია; თუ ქვემოთაა — სხვა პასუხი გამოდის.

და ერთი დეტალი, რომელიც ხშირად ავიწყდება: არჩევანი მხოლოდ თქვენს კონტრაქტს ეხება. თუ ბინა ორი მფლობელისაა, გადაწყვეტილებაც ორივესია; თუ კი კონტრაქტი უკვე დადებულია და ჩედოლარა სეკა არ არის არჩეული, ამას მომდევნო განახლებისას შეიძლება მიაქციო ყურადღება — ასე შემდეგი წლიდან გადადიხარ სხვა რეჟიმზე.

როდის ღირს გადართვა: სამი შემთხვევა, სამი პასუხი

პირველი შემთხვევა: შენი სხვა შემოსავლები მაღალია და ჩვეულებრივი გამოთვლისას ქირაზეც მაღალ პროცენტს იხდიდი. აქ 21% ან 10% ყოველთვის უკეთია, რადგან ის არ იცვლება შენი შემოსავლის მიხედვით.

მეორე: გაქვს ბევრი გამოსატანი ხარჯი — იპოთეკის პროცენტი, სამედიცინო ხარჯი, საბანკო პროცენტი — რომლებიც IRPEF-ს მნიშვნელოვნად ამცირებს. ასეთ დროს ფიქსირებული პროცენტი შეიძლება ძვირი აღმოჩნდეს, და სწორედ ამიტომ ორივე გზა უნდა დათვალო.

მესამე: ახალი ბინა გაქვს გასაქირავებელი და ჯერ კიდევ ირჩევ ფორმას. აქ არჩევანი წინასწარ უნდა გაკეთდეს, რადგან ის კონტრაქტის პირობებში იწერება და მერე შეცვლა უფრო რთულია. ჩვენ შეხვედრაზე ორივე ციფრს ვაჩვენებთ — იმ კონკრეტული ბინისთვის, იმ კონკრეტული შემოსავლით — და გადაწყვეტილება შენ მიიღე.

და თუ უკვე არჩეული გაქვს და მერე გამოჩნდა, რომ არ მოგწონდა, პანიკა არ არის: არჩევანის შეცვლა მომდევნო განახლების მომენტშია შესაძლებელი, და არა ნებისმიერ დღეს. მთავარია, ვადა იცოდე და გქონდეს ის ფურცელი, საიდანაც გასული წლის გადახდა ჩანს.

როდის კეთდება არჩევანი: დადება, განახლება და შემდეგი წელი

არჩევანი კონტრაქტის დადებისას კეთდება და კონტრაქტის განახლებისას შეიძლება ხელახლა გადაწყვიტო. თუ გადაწყვეტილებას კონტრაქტის მიმდინარეობისას იღებ, ის მომდევნო საგადასახადო წლიდან მოქმედებს — ანუ მიმდინარე წელს ძველი წესით რჩები და ახალი ჯერ კიდევ არ ვრცელდება.

ამიტონ საუკეთესო მომენტი ან დადებაა, ან განახლება — ორივეში პასუხისმგებლობა წინასწარ ცნობილია. გადაწყვეტილების შეცვლა კი მომდევნო განახლებამდე არ ხდება, ამიტონ თუ ახალ ბინას აქირავებ, ეს ის ფანჯარაა, როცა ციფრები უნდა დათვალო და არა მხოლოდ ის, რაც წინა წელს გქონდა.