Cedolare secca și chiria în 2026: cote, termene și alegerile corecte

Ce este cedolare secca și cui îi folosește

Domnul Mihai închiriază apartamentul cu două camere din via Milano de când s-a pensionat și, de fiecare dată când vine momentul să-și facă socotelile cu fiscul, se prezintă la ghișeu cu aceeași întrebare: pentru chiria pe care o primește în fiecare lună trebuie să plătească IRPEF ca pe salariu, sau există o cale mai simplă? Răspunsul se numește cedolare secca și, pentru cine închiriază o locuință, este aproape întotdeauna primul lucru de verificat.

Cedolare secca este un regim facultativ: în loc să adaugi chiria la celelalte venituri și să plătești IRPEF cu cotele ei crescătoare, plătești un procent fix doar din chirie. În plus, nu se plătesc impozitul de înregistrare și taxa de timbru pentru înregistrarea, prelungirea și rezilierea contractului. Prețul acestui avantaj este clar: pe toată durata opțiunii nu se poate cere actualizarea chiriei, nici măcar cea ISTAT prevăzută în contract, și chiriașului trebuie să i se trimită o scrisoare prin care se renunță la acest drept.

• o poate alege proprietarul sau cel care are un drept real asupra imobilului, cu condiția să fie persoană fizică și să nu acționeze în exercitarea unei activități de întreprindere, de artă sau de profesie
• privește locuințele din categoria cadastrală A (cu excepția A10) și anexele lor închiriate împreună cu locuința
• se decide imobil cu imobil: pentru o locuință se poate aplica cedolare secca, pentru alta nu
• este valabilă pentru contractele de locuință; venitul pe care îl înlocuiește este cel al imobilului, nu restul veniturilor familiei

Cotele din 2026: 21%, 10% și 26%

În 2026 cotele cedolare secca sunt trei și depind de tipul de contract și, pentru închirierile scurte, de câte locuințe închiriezi. Sunt reguli naționale, aceleași în toată Italia: ceea ce se schimbă este contractul, nu procentul.

• 21% pe chiria anuală a contractelor cu chirie liberă, clasicul 4+4
• 10% pe contractele cu chirie concordată — 3+2, contractele temporare de la 1 la 18 luni și cele pentru studenți de la 6 luni la 3 ani — încheiate în comunele cu deficit de locuințe disponibile, în comunele cu tensiune locativă ridicată, în reședințele de județ și în comunele care le învecinează: Cinisello Balsamo este printre acestea
• 21% pe venitul din închirierile scurte, cele cu durata de cel mult 30 de zile, pentru o singură unitate imobiliară aleasă în fiecare an în declarație
• 26% pe celelalte locuințe date în închiriere scurtă în același an

Noutatea din 2026 privește tocmai închirierile scurte: legea bugetului a redus de la patru la două numărul de apartamente care pot fi destinate acestui tip de închiriere. Cine închiriază trei locuințe sau mai multe, inclusiv prin portaluri și agenții, desfășoară o activitate pe care legea o presupune ca fiind de întreprindere: sunt necesare partita IVA și contribuții, iar cedolare secca nu se mai aplică. Este o schimbare care a luat prin surprindere mulți mici proprietari.

Un calcul rapid pe chiria unei locuințe

Să presupunem că chiria este de 7.200 de euro pe an, adică 600 de euro pe lună. Cu cedolare secca la 21%, impozitul pe chirie este de 1.512 euro și cu atât ești în regulă. Cu impozitarea obișnuită, chiria intră în venit în proporție de 95%, adică 6.840 de euro, și pe ea se plătește IRPEF pornind de la 23%: doar impozitul este deja 1.573 de euro, iar suma crește pentru cine are o cotă mai mare, plus adaosurile regional și comunal și impozitele de înregistrare și timbru pe contract.

Chirie concordată la Cinisello Balsamo: 10% și avantajele care o însoțesc

Contractul cu chirie concordată, cel pe care toată lumea îl numește 3+2, durează cel puțin trei ani cu doi de prelungire și provine dintr-un acord între sindicatele chiriașilor și asociațiile proprietarilor. La Cinisello Balsamo, Acordul Local a fost semnat și depus la Primărie pe 15 aprilie 2024: chiria nu se stabilește verbal, ci se calculează pe indicatorii acordului, împărțiți pe zone și pe caracteristicile locuinței.

Pentru a beneficia de avantajele fiscale este nevoie de atestarea de conformitate eliberată de asociațiile semnatare: este un document bilateral, fără de care contractul este în regulă, dar nu deschide nicio facilitate. Primăria cere, în plus, ca cine închiriază să semnaleze activarea contractului la Serviciul Taxe, cu chitanța de înregistrare de la Agenzia delle Entrate, pentru a aplica IMU redusă: norma națională prevede un sfert de impozit mai puțin pentru imobilele închiriate cu chirie concordată.

• cedolare secca la 10% în loc de 21% pe chiria concordată
• IMU redusă cu un sfert, după semnalarea contractului la Serviciul Taxe al Primăriei
• durată de 3 ani plus 2 de prelungire; pentru nevoi temporare există contractele temporare de la 1 la 18 luni
• contracte pentru studenți universitari din altă localitate de la 6 luni la 3 ani, în comunele cu universitate și în cele vecine
• atestare bilaterală de la asociațiile semnatare ale Acordului Local: fără ea nu există facilități

Ce i se cuvine chiriașului

Cine locuiește în chirie cu un contract cu chirie concordată are o deducere mai mare decât la contractele cu chirie liberă: 495,80 euro dacă venitul total nu depășește 15.493,71 euro, 247,90 euro în intervalul până la 30.987,41 euro. Pentru tinerii între 20 și 31 de ani neîmpliniți există o rubrică și mai substanțială: 20% din chirie, cu un minim de 991,60 și un maxim de 2.000 de euro, pentru primii patru ani de contract și cu un venit care nu depășește 15.493,71 euro. Deducerile nu se cumulează: se ia cea mai avantajoasă și se recuperează în 730 sau în Modello Redditi.

Când se plătește: termene, F24 și coduri de impozit

Cedolare secca se plătește cu modelul F24 și urmează termenele IRPEF: se plătește soldul anului abia încheiat și avansul pentru anul în curs. Dacă 730 sau Modello Redditi îl pregătim noi, sumele vin din prospectul de lichidare: nu se inventează, se citesc de acolo.

• soldul anului precedent: până pe 30 iunie, sau până pe 30 iulie cu 0,40% în plus cu titlu de dobânzi
• avansul: egal cu 100% din impozitul plătit anul trecut și se plătește doar dacă depășește 51,65 euro
• dacă avansul nu depășește 257,52 euro, se plătește într-o singură tranșă până pe 30 noiembrie
• dacă avansul este mai mare, se împarte în două rate: 40% până pe 30 iunie (sau 30 iulie cu 0,40%) și restul de 60% până pe 30 noiembrie; pentru cine aplică ISA cele două rate sunt de 50%

Cele trei coduri de impozit de cunoscut

În secțiunea Erario a F24, cedolare secca folosește trei coduri și fiecare răspunde unei întrebări diferite: ce rată plătești. Să greșești codul nu este la fel de grav ca să greșești anul, dar te obligă la o reconciliere care durează săptămâni.

• 1840: avans, prima rată
• 1841: avans, a doua rată sau plata unică
• 1842: sold

Dacă suma este grea, plata poate fi eșalonată: numărul ratei se scrie în câmpul «Rateazione/regione/prov./mese rif.» al modelului, iar prima rată trebuie oricum să respecte termenul inițial. Înainte de a trimite F24 verificăm mereu că codul, anul de referință și suma descriu aceeași plată.

Închirieri scurte în 2026: două locuințe, CIN și noile reguli

Prin închirieri scurte se înțeleg închirierile cu durata de cel mult 30 de zile, cele care trec prin portalurile de rezervări. Aici cedolare secca este la 26%, cu posibilitatea de a plăti 21% pentru o singură unitate imobiliară aleasă în fiecare an în declarația de venituri: este avantajos să alegi locuința care aduce cel mai mult. Platformele rețin 21% din fiecare plată, dar acea reținere este un avans: dacă cota corectă este 26%, diferența se plătește cu F24.

Din 2026, cine închiriază trei locuințe sau mai multe pe perioade scurte iese din regim: legea presupune că desfășori o activitate de întreprindere, cu partita IVA, contribuții și SCIA la Primărie. Alături de aceste reguli fiscale există obligațiile de identificare a structurii, care privesc și proprietarul unei singure locuințe.

• CIN, codul de identificare național eliberat de Ministerul Turismului, este obligatoriu de la 1 ianuarie 2025 pentru casele de vacanță și închirierile scurte
• trebuie afișat în exteriorul imobilului și indicat în fiecare anunț, inclusiv în cele gestionate de agenții și portaluri
• sancțiunea pentru cine nu are CIN este de la 800 la 8.000 de euro; pentru un anunț fără CIN de la 500 la 5.000 de euro; de la 2.000 la 10.000 de euro dacă lipsește SCIA și de la 600 la 6.000 de euro pentru cerințele de siguranță ale instalațiilor
• din 20 mai 2026 se aplică și regulamentul european 2024/1028: platformele transmit datele oaspeților autorităților, iar anunțurile trebuie să arate numărul de înregistrare

Opțiune, revocare și ravvedimento: alegerile făcute bine

Cedolare secca se alege cu modelul RLI: la înregistrarea contractului, sau în termen de 30 de zile de la scadența anualității precedente ori a prelungirii. Alegerea te obligă pe toată durata contractului sau a prelungirii în curs, iar opțiunea nu are efect dacă nu a pornit mai întâi comunicarea către chiriaș prin care se renunță la actualizarea chiriei. Dacă modelul ajunge cu întârziere, regimul avantajos începe doar din anualitatea următoare.

Răzgândirea este posibilă, dar doar la termene precise. Proprietarul poate revoca opțiunea în fiecare anualitate următoare, până la termenul prevăzut pentru plata impozitului de înregistrare din acel an: în acest caz impozitul de înregistrare se plătește și se revine la IRPEF obișnuită. Și se poate reveni oricând la cedolare în anualitățile următoare revocării, cu același mecanism.

Dacă plata a fost omisă

Un F24 uitat, un avans care nu a pornit niciodată: se întâmplă, iar cel mai rău lucru este să aștepți. Cine își rezolvă situația de bunăvoie folosește ravvedimento operoso, care reduce sancțiunea la o fracțiune minimă din cea obișnuită de 30% și face să curgă dobânzile zi de zi. Ravvedimento nu mai este posibil când încălcarea a fost deja constatată sau a pornit un control: cu cât aștepți mai mult, cu atât costul crește.

Cum facem împreună

La CAF din Via Oreste Terenghi 21/23 pornim mereu de la documente: contractul de închiriere, eventualele prelungiri, chitanțele chiriilor și modelele F24 deja plătite. Într-o singură programare înțelegi ce cotă se aplică, dacă contractul intră printre cele concordate, ce termene rămân deschise și cât costă punerea în regulă a tuturor. Oferta pentru practici ți se comunică înainte de a începe, iar tu decizi dacă mergi mai departe.

Întrebările care ne sunt puse cel mai des

Cele cinci întrebări pe care le auzim cel mai des la ghișeu despre cedolare secca, cu răspunsuri scurte. Dacă cazul tău nu se regăsește în niciuna, sună-ne sau treci pe la birou: fiecare contract are nuanțele lui.