Cedolare secca et loyer en 2026 : taux, dates et bons choix

Qu'est-ce que la cedolare secca et à qui elle sert

Monsieur François loue le deux-pièces de via Milano depuis qu'il est à la retraite, et chaque fois que vient le moment de faire les comptes avec le fisc, il arrive au comptoir avec la même question : sur le loyer qu'il reçoit chaque mois, doit-il payer l'IRPEF comme sur son salaire, ou existe-t-il une solution plus simple ? La réponse s'appelle cedolare secca et, pour qui loue un logement, c'est presque toujours la première chose à regarder.

La cedolare secca est un régime facultatif : au lieu d'ajouter le loyer aux autres revenus et de payer l'IRPEF avec ses taux progressifs, on paie un pourcentage fixe uniquement sur le loyer. En plus, on ne verse ni l'impôt d'enregistrement ni l'impôt de timbre sur l'enregistrement, la prorogation et la résiliation du contrat. Le prix de cet avantage est clair : pendant toute la durée de l'option, on ne peut pas demander la revalorisation du loyer, pas même celle prévue par l'ISTAT dans le contrat, et il faut envoyer au locataire une lettre par laquelle on renonce à cette faculté.

• peut la choisir le propriétaire ou le titulaire d'un droit réel sur le bien, à condition d'être une personne physique et de ne pas agir dans l'exercice d'une entreprise, d'un art ou d'une profession
• elle concerne les logements de catégorie cadastrale A (A10 exclu) et leurs dépendances louées avec l'habitation
• elle se décide bien par bien : sur un logement on peut être en cedolare et sur un autre non
• elle vaut pour les contrats d'habitation ; le revenu qu'elle remplace est celui du bien, non le reste des revenus du foyer

Les taux de 2026 : 21 %, 10 % et 26 %

En 2026, les taux de la cedolare secca sont au nombre de trois et dépendent du type de contrat et, pour les locations courte durée, du nombre de logements loués. Ce sont des règles nationales, identiques dans toute l'Italie : ce qui change, c'est le contrat, pas le pourcentage.

• 21 % sur le loyer annuel des contrats à loyer libre, le classique 4+4
• 10 % sur les contrats à loyer conventionné — le 3+2, les contrats transitoires de 1 à 18 mois et ceux pour étudiants de 6 mois à 3 ans — conclus dans les Communes connaissant une pénurie de logements disponibles, dans les Communes à forte tension immobilière, dans les chefs-lieux de province et dans les Communes qui les bordent : Cinisello Balsamo en fait partie
• 21 % sur le revenu des locations courte durée, d'une durée maximale de 30 jours, pour un seul bien immobilier choisi chaque année dans la déclaration
• 26 % sur les autres logements loués en courte durée au cours de la même année

La nouveauté de 2026 concerne justement les locations courte durée : la loi de finances a ramené de quatre à deux le nombre d'appartements pouvant être affectés à ce type de location. Qui loue trois logements ou plus, y compris via des plateformes et des agences, exerce une activité que la loi présume entrepreneuriale : il faut une partita IVA et des cotisations, et la cedolare secca ne s'applique plus. C'est un changement qui a pris de court beaucoup de petits propriétaires.

Un calcul rapide sur le loyer d'un logement

Supposons que le loyer soit de 7 200 euros par an, soit 600 euros par mois. Avec la cedolare secca à 21 %, l'impôt sur le loyer est de 1 512 euros, et avec cela on est en règle. Avec l'imposition ordinaire, le loyer entre dans le revenu à hauteur de 95 %, soit 6 840 euros, et l'IRPEF s'y applique à partir de 23 % : rien qu'en impôt, cela fait déjà 1 573 euros, et le montant augmente pour ceux qui ont un taux plus élevé, plus les taxes additionnelles régionale et communale et les impôts d'enregistrement et de timbre sur le contrat.

Loyer conventionné à Cinisello Balsamo : les 10 % et les avantages qui l'accompagnent

Le contrat à loyer conventionné, celui que tout le monde appelle 3+2, dure au moins trois ans avec deux de renouvellement et naît d'un accord entre les syndicats des locataires et les associations de propriétaires. À Cinisello Balsamo, l'Accord Local a été signé et déposé à la Commune le 15 avril 2024 : le loyer ne se décide pas de vive voix, mais se calcule selon les indicateurs de l'accord, répartis par zone et selon les caractéristiques du logement.

Pour bénéficier des avantages fiscaux, il faut l'attestation de conformité délivrée par les associations signataires : c'est un document bilatéral, sans lequel le contrat est régulier mais n'ouvre aucune aide. La Commune demande en outre que le bailleur signale l'activation du contrat au Servizio Tributi, avec le reçu d'enregistrement de l'Agenzia delle Entrate, pour appliquer l'IMU réduite : la norme nationale prévoit un quart d'impôt en moins sur les biens loués à loyer conventionné.

• cedolare secca à 10 % au lieu de 21 % sur le loyer conventionné
• IMU réduite d'un quart, après signalement du contrat au Servizio Tributi de la Commune
• durée de 3 ans plus 2 de renouvellement ; pour les besoins temporaires, il existe des contrats transitoires de 1 à 18 mois
• contrats pour étudiants universitaires hors site de 6 mois à 3 ans, dans les Communes sièges d'université et dans celles qui les bordent
• attestation bilatérale des associations signataires de l'Accord Local : sans elle, pas d'aides

Ce à quoi le locataire a droit

Qui vit en location avec un contrat à loyer conventionné bénéficie d'une déduction plus élevée que pour les contrats à loyer libre : 495,80 euros si le revenu total ne dépasse pas 15 493,71 euros, 247,90 euros dans la tranche allant jusqu'à 30 987,41 euros. Pour les jeunes de 20 à 31 ans non révolus, il existe une ligne encore plus substantielle : 20 % du loyer, avec un minimum de 991,60 et un maximum de 2 000 euros, pour les quatre premières années du contrat et avec un revenu ne dépassant pas 15 493,71 euros. Les déductions ne se cumulent pas : on prend la plus avantageuse, et on la récupère dans le 730 ou le Modello Redditi.

Quand payer : échéances, F24 et codes d'impôt

La cedolare secca se verse avec le modèle F24 et suit les échéances de l'IRPEF : on paie le solde de l'année qui vient de se clôturer et l'acompte pour l'année en cours. Si c'est nous qui préparons le 730 ou le Modello Redditi, les montants proviennent du récapitulatif de liquidation : on ne les invente pas, on les lit là.

• solde de l'année précédente : avant le 30 juin, ou avant le 30 juillet avec 0,40 % en plus à titre d'intérêts
• acompte : égal à 100 % de l'impôt payé l'année précédente, et on ne le verse que s'il dépasse 51,65 euros
• si l'acompte ne dépasse pas 257,52 euros, on paie en une seule fois avant le 30 novembre
• si l'acompte est plus élevé, il se divise en deux échéances : 40 % avant le 30 juin (ou le 30 juillet avec 0,40 %) et les 60 % restants avant le 30 novembre ; pour ceux qui appliquent les ISA, les deux échéances sont à 50 %

Les trois codes d'impôt à connaître

Dans la section Erario de l'F24, la cedolare secca utilise trois codes, et chacun répond à une question différente : quelle échéance vous êtes en train de payer. Se tromper de code n'est pas aussi grave que se tromper d'année, mais cela impose une réconciliation qui dure des semaines.

• 1840 : acompte, première échéance
• 1841 : acompte, deuxième échéance ou paiement en une seule fois
• 1842 : solde

Si le montant pèse, le versement peut être échelonné : le numéro de l'échéance doit être écrit dans le champ « Rateazione/regione/prov./mese rif. » du modèle, et la première échéance doit de toute façon respecter la date limite d'origine. Avant d'envoyer l'F24, nous vérifions toujours que le code, l'année de référence et le montant décrivent le même paiement.

Locations courte durée en 2026 : deux logements, le CIN et les nouvelles règles

Par locations courte durée, on entend les locations d'une durée maximale de 30 jours, celles qui passent par les plateformes de réservation. Ici, la cedolare secca est à 26 %, avec la possibilité de payer 21 % sur un seul bien immobilier choisi chaque année dans la déclaration de revenus : il vaut mieux faire ce choix sur le logement qui rapporte le plus. Les plateformes retiennent 21 % sur chaque paiement, mais cette retenue est un acompte : si le bon taux est 26 %, la différence se verse avec l'F24.

À partir de 2026, qui loue trois logements ou plus pour de courtes périodes sort du régime : la loi présume qu'il exerce une activité d'entreprise, avec partita IVA, cotisations et SCIA à la Commune. À côté de ces règles fiscales, il y a les obligations d'identification de la structure, qui concernent aussi le propriétaire d'un seul logement.

• le CIN, le code d'identification national délivré par le Ministère du Tourisme, est obligatoire depuis le 1er janvier 2025 pour les maisons de vacances et les locations courte durée
• il doit être affiché à l'extérieur du bien et indiqué dans chaque annonce, y compris celles gérées par des agences et des plateformes
• l'amende pour qui n'a pas le CIN va de 800 à 8 000 euros ; pour une annonce sans CIN, de 500 à 5 000 euros ; de 2 000 à 10 000 euros s'il manque la SCIA et de 600 à 6 000 euros pour les exigences de sécurité des installations
• depuis le 20 mai 2026, le règlement européen 2024/1028 s'applique aussi : les plateformes transmettent les données des hôtes aux autorités et les annonces doivent afficher le numéro d'enregistrement

Option, révocation et régularisation spontanée : bien faire ses choix

La cedolare secca se choisit avec le Modello RLI : à l'enregistrement du contrat, ou dans les 30 jours suivant l'échéance de l'annuité précédente ou de la prorogation. Le choix engage pour toute la durée du contrat ou de la prorogation en cours, et l'option n'a pas d'effet si la communication au locataire, par laquelle on renonce à revaloriser le loyer, n'a pas été envoyée au préalable. Si le modèle arrive en retard, le régime avantageux ne commence qu'à partir de l'annuité suivante.

Changer d'avis est possible, mais seulement à des échéances précises. Le propriétaire peut révoquer l'option à chaque annuité suivante, dans le délai prévu pour le paiement de l'impôt d'enregistrement de cette année-là : dans ce cas, l'impôt d'enregistrement se verse et l'on revient à l'IRPEF ordinaire. Et l'on peut toujours revenir dans la cedolare lors des annuités suivant la révocation, par le même mécanisme.

Si le versement a été oublié

Un F24 oublié, un acompte jamais parti : cela arrive, et le pire est d'attendre. Qui régularise sa situation spontanément utilise le ravvedimento operoso, qui réduit l'amende à une fraction minime de l'amende ordinaire de 30 % et fait courir les intérêts jour après jour. La régularisation spontanée n'est plus possible lorsque l'infraction a déjà été constatée ou qu'un contrôle a été engagé : plus on attend, plus la note augmente.

Comment nous le faisons ensemble

Au CAF de Via Oreste Terenghi 21/23, nous partons toujours des documents : contrat de location, éventuelles prorogations, quittances des loyers et modèles F24 déjà payés. En un rendez-vous, on comprend quel taux s'applique, si le contrat fait partie des contrats conventionnés, quelles échéances restent ouvertes et combien coûte la mise en règle. Le devis des démarches est communiqué avant de commencer, et c'est vous qui décidez de poursuivre.

Les questions qu'on nous pose le plus souvent

Les cinq questions que nous entendons le plus souvent au comptoir sur la cedolare secca, avec des réponses brèves. Si votre cas n'entre dans aucune, appelez-nous ou passez au bureau : chaque contrat a ses nuances.