Cedolare secca dhe qiraja në 2026: kuota, data dhe zgjedhjet e duhura

Çfarë është cedolare secca dhe kujt i duhet

Zoti Arben jep me qira banesën me dy dhoma në via Milano që kur doli në pension, dhe sa herë vjen momenti të rregullojë llogaritë me fiskun, para banakut paraqitet me të njëjtën pyetje: mbi qiranë që merr çdo muaj duhet të paguajë IRPEF si mbi pagën, apo ka një mënyrë më të thjeshtë? Përgjigja quhet cedolare secca, dhe për kë jep shtëpi me qira është pothuajse gjithmonë gjëja e parë që duhet parë.

Cedolare secca është një regjim fakultativ: në vend që qiranë t'i shtosh të ardhurave të tjera dhe të paguash IRPEF me kuotat e tij në rritje, paguan një përqindje fikse vetëm mbi qiranë. Përveç kësaj, nuk paguhen tatimi i regjistrimit dhe tatimi i pullës për regjistrimin, zgjatjen dhe zgjidhjen e kontratës. Çmimi i këtij avantazhi është i qartë: për gjithë kohëzgjatjen e opsionit nuk mund të kërkosh përditësimin e qirasë, as atë ISTAT të parashikuar nga kontrata, dhe pronari duhet t'i dërgojë qiramarrësit një letër ku heq dorë nga kjo e drejtë.

• mund ta zgjedhë pronari ose kush ka një të drejtë reale mbi pronën, me kusht që të jetë person fizik dhe të mos veprojë në ushtrimin e një ndërmarrjeje, mjeshtërie apo profesioni
• ka të bëjë me shtëpitë e kategorisë kadastrale A (me përjashtim të A10) dhe anekset e tyre të dhëna me qira bashkë me banesën
• zgjidhet pronë për pronë: për një shtëpi mund të jesh në cedolare dhe për një tjetër jo
• vlen për kontratat e banimit; e ardhura që zëvendësohet është ajo e pronës, jo pjesë tjetër e të ardhurave të familjes

Kuotat e 2026: 21%, 10% dhe 26%

Në 2026 kuotat e cedolare secca janë tri dhe varen nga lloji i kontratës dhe, për qiratë afatshkurtra, nga sa shtëpi jepen me qira. Janë rregulla kombëtare, të njëjta në gjithë Italinë: ajo që ndryshon është kontrata, jo përqindja.

• 21% mbi qiranë vjetore të kontratave me çmim të lirë, klasikja 4+4
• 10% mbi kontratat me çmim të marrëveshur — 3+2, kontratat kalimtare nga 1 deri në 18 muaj dhe ato për studentë nga 6 muaj deri në 3 vjet — të lidhura në komunat me mungesë banesash, në komunat me tension të lartë banimi, në qendrat e provincave dhe në komunat që kufizohen me to: Cinisello Balsamo është ndër këto
• 21% mbi të ardhurat e qirave afatshkurtra, ato me kohëzgjatje jo më shumë se 30 ditë, për një njësi të vetme pronësore të zgjedhur çdo vit në deklaratë
• 26% mbi shtëpitë e tjera të dhëna me qira afatshkurtër në të njëjtin vit

E reja e 2026 ka të bëjë pikërisht me qiratë afatshkurtra: Ligji i Buxhetit e uli nga katër në dy numrin e banesave që mund t'i kushtohen këtij lloji qiraje. Kush jep me qira tri shtëpi ose më shumë, edhe përmes portaleve dhe agjencive, ushtron një veprimtari që ligji e konsideron sipërmarrje: duhen partita IVA dhe kontribute, dhe cedolare secca nuk zbatohet më. Është një ndryshim që i zuri në befasi shumë pronarë të vegjël.

Një llogari e shpejtë mbi qiranë e shtëpisë

Le të themi që qiraja është 7.200 euro në vit, pra 600 euro në muaj. Me cedolare secca 21% tatimi mbi qiranë është 1.512 euro, dhe me kaq je në rregull. Me taksimin e zakonshëm qiraja hyn në të ardhura për 95%, pra 6.840 euro, dhe mbi të paguan IRPEF duke nisur nga 23%: vetëm tatimi është tashmë 1.573 euro, dhe shifra rritet për kë ka kuotë më të lartë, plus shtesat rajonale e komunale dhe tatimet e regjistrimit e pullës mbi kontratën.

Qiraja me çmim të marrëveshur në Cinisello Balsamo: 10% dhe avantazhet që e shoqërojnë

Kontrata me çmim të marrëveshur, ajo që të gjithë e quajnë 3+2, zgjat të paktën tri vjet me dy vjet rinovim dhe lind nga një marrëveshje mes sindikatave të qiramarrësve dhe shoqatave të pronarëve. Në Cinisello Balsamo Marrëveshja Lokale është nënshkruar dhe depozituar në Komunë më 15 prill 2024: qiraja nuk vendoset me fjalë, por llogaritet mbi treguesit e marrëveshjes, të ndarë sipas zonës dhe karakteristikave të banesës.

Për të pasur avantazhet fiskale duhet vërtetimi i përputhshmërisë i lëshuar nga shoqatat nënshkruese: është një dokument dypalësh, pa të cilin kontrata është e rregullt por nuk hap asnjë lehtësi. Komuna kërkon gjithashtu që kush jep me qira të njoftojë aktivizimin e kontratës në Shërbimin e Tatimeve, me kuponin e regjistrimit të Agjencisë së të Ardhurave, për të zbatuar IMU-në e reduktuar: norma kombëtare parashikon një të katërtën më pak tatim mbi pronat e dhëna me qira me çmim të marrëveshur.

• cedolare secca 10% në vend të 21% mbi qiranë me çmim të marrëveshur
• IMU e reduktuar me një të katërtën, pas njoftimit të kontratës në Shërbimin e Tatimeve të Komunës
• kohëzgjatje 3 vjet plus 2 rinovim; për nevojat e përkohshme ekzistojnë kontratat kalimtare nga 1 deri në 18 muaj
• kontrata për studentë universitarë jashtë qytetit nga 6 muaj deri në 3 vjet, në komunat me universitet dhe në ato fqinje
• vërtetim dypalësh nga shoqatat nënshkruese të Marrëveshjes Lokale: pa të nuk ka lehtësi

Çfarë i takon qiramarrësit

Kush jeton me qira me kontratë me çmim të marrëveshur ka një zbritje më të lartë se kontratat me çmim të lirë: 495,80 euro nëse e ardhura totale nuk kalon 15.493,71 euro, 247,90 euro në fashën deri në 30.987,41 euro. Për të rinjtë nga 20 deri në 31 vjeç të paplotësuar ka një zë edhe më të konsiderueshëm: 20% e qirasë, me minimum 991,60 dhe maksimum 2.000 euro, për katër vitet e para të kontratës dhe me të ardhura jo më shumë se 15.493,71 euro. Zbritjet nuk mblidhen me njëra-tjetrën: merret ajo më e leverdisshmja, dhe rikuperohet në 730 ose në Modello Redditi.

Kur paguhet: afatet, F24 dhe kodet e tatimit

Cedolare secca paguhet me modelin F24 dhe ndjek afatet e IRPEF-it: paguhet saldi i vitit që sapo u mbyll dhe akontimi për vitin në vazhdim. Nëse 730 ose Modello Redditi e përgatisim ne, shumat vijnë nga pasqyra e likuidimit: nuk shpiken, lexohen prej andej.

• saldi i vitit të kaluar: brenda 30 qershorit, ose brenda 30 korrikut me 0,40% më shumë si interes
• akontimi: i barabartë me 100% të tatimit të paguar vitin e kaluar, dhe paguhet vetëm nëse kalon 51,65 euro
• nëse akontimi nuk kalon 257,52 euro paguhet me një këst të vetëm brenda 30 nëntorit
• nëse akontimi është më i lartë ndahet në dy këste: 40% brenda 30 qershorit (ose 30 korrikut me 0,40%) dhe 60% e mbetur brenda 30 nëntorit; për kë zbaton ISA dy këstet janë 50%

Tri kodet e tatimit që duhen njohur

Në seksionin Erario të F24 cedolare secca përdor tri kode, dhe secili u përgjigjet një pyetjeje të ndryshme: cilin këst po paguan. Të gabosh kodin nuk është aq e rëndë sa të gabosh vitin, por të detyron në një rakordim që zgjat javë të tëra.

• 1840: akontim, kësti i parë
• 1841: akontim, kësti i dytë ose kësti i vetëm
• 1842: saldi

Nëse shuma rëndon, pagesa mund të ndahet në këste: numri i këstit shkruhet në fushën «Rateazione/regione/prov./mese rif.» të modelit, dhe kësti i parë duhet gjithsesi të respektojë afatin fillestar. Përpara se të dërgojmë F24, gjithmonë kontrollojmë që kodi, viti i referencës dhe shuma përshkruajnë të njëjtën pagesë.

Qiratë afatshkurtra në 2026: dy shtëpi, CIN-i dhe rregullat e reja

Për qira afatshkurtra nënkuptohen qirajet me kohëzgjatje jo më shumë se 30 ditë, ato që kalojnë nga portalet e rezervimit. Këtu cedolare secca është 26%, me mundësinë për të paguar 21% mbi një njësi të vetme pronësore të zgjedhur çdo vit në deklaratën e të ardhurave: zgjedhja leverdis të vihet mbi shtëpinë që jep më shumë. Platformat mbajnë 21% mbi çdo pagesë, por kjo mbajtje është akontim: nëse kuota e saktë është 26%, diferenca paguhet me F24.

Nga 2026 kush jep me qira tri shtëpi ose më shumë për periudha të shkurtra del nga regjimi: ligji prezumon se po ushtrohet një veprimtari sipërmarrjeje, me partita IVA, kontribute dhe SCIA në Komunë. Përveç këtyre rregullave fiskale ka detyrime identifikimi të strukturës, që kanë të bëjnë edhe me pronarin e një shtëpie të vetme.

• CIN-i, kodi identifikues kombëtar i lëshuar nga Ministria e Turizmit, është i detyrueshëm nga 1 janari 2025 për shtëpitë e pushimit dhe qiratë afatshkurtra
• duhet ekspozuar jashtë pronës dhe treguar në çdo njoftim, përfshirë ato të menaxhuara nga agjenci e portale
• gjoba për kë nuk ka CIN shkon nga 800 në 8.000 euro; për një njoftim pa CIN nga 500 në 5.000 euro; nga 2.000 në 10.000 euro nëse mungon SCIA dhe nga 600 në 6.000 euro për kërkesat e sigurisë së instalimeve
• nga 20 maji 2026 vlen edhe rregullorja evropiane 2024/1028: platformat i transmetojnë të dhënat e mysafirëve autoriteteve dhe njoftimet duhet të tregojnë numrin e regjistrimit

Opsioni, revokimi dhe ravvedimento: zgjedhjet që duhen bërë mirë

Cedolare secca zgjidhet me modelin RLI: gjatë regjistrimit të kontratës, ose brenda 30 ditëve nga afati i vitit paraardhës ose i zgjatjes. Zgjedhja detyron për gjithë kohëzgjatjen e kontratës ose të zgjatjes në vazhdim, dhe opsioni nuk ka efekt nëse më parë nuk ka nisur komunikimi drejt qiramarrësit ku hiqet dorë nga përditësimi i qirasë. Nëse modeli arrin me vonesë, regjimi i lehtësuar nis vetëm nga viti pasardhës.

Të ndryshosh mendje është e mundur, por vetëm në afate të përcaktuara. Pronari mund ta revokojë opsionin në çdo vit pasardhës, brenda afatit të parashikuar për pagesën e tatimit të regjistrimit të atij viti: në atë rast tatimi i regjistrimit paguhet dhe kthehesh në IRPEF-në e zakonshme. Dhe mund të rihysh gjithmonë në cedolare në vitet pas revokimit, me të njëjtin mekanizëm.

Nëse pagesa ka mbetur pa bërë

Një F24 e harruar, një akontim që nuk ka nisur kurrë: ndodh, dhe gjëja më e keqe është të presësh. Kush e rregullon vetë pozicionin e tij përdor ravvedimento operoso, që e zvogëlon gjobën në një pjesë minimale të asaj të zakonshme prej 30% dhe i rrit interesat ditë pas dite. Ravvedimento nuk është më i mundur kur shkelja është konstatuar tashmë ose ka nisur një verifikim: sa më shumë pret, aq më shumë rritet llogaria.

Si e bëjmë bashkë

Në CAF-in e Via Oreste Terenghi 21/23 nisim gjithmonë nga dokumentet: kontrata e qirasë, zgjatjet e mundshme, kuponat e pagesës së qirasë dhe modelet F24 të paguara më parë. Në një takim kuptohet cila kuotë zbatohet, nëse kontrata hyn ndër ato me çmim të marrëveshur, cilat afate mbeten të hapura dhe sa kushton të vihet gjithçka në rregull. Parashikimi i kostos së praktikave komunikohet para se të fillojmë, dhe ti vendos nëse të vazhdojmë.

Pyetjet që na bëjnë më shpesh

Pesë pyetjet që dëgjojmë më shpesh në banak për cedolare secca, me përgjigje të shkurtra. Nëse rasti yt nuk hyn në asnjërën, telefono ose kalo në zyrë: çdo kontratë ka nuancat e saj.