Cinisello Balsamo 2026年IMU税率：市议会决议逐条讲清楚

写明2026年IMU税率的那份决议

住在Sant'Eusebio区的Marisa女士每年一到准备缴IMU的时候，都会在电话里问同一个问题：「今年税率变了吗？」这个问题不能靠猜，也不能在酒吧里打听：答案写在市政府的正式文件里，也就是市议会为当年税率拍板的那份文件。2026年的文件是市议会2026年2月26日通过的第28号决议，这篇指南就逐条把它讲清楚。

IMU是房产税，缴给房产所在的市政府，而不是你居住登记的城市。每年市政府用决议决定每类房产收多少：那个百分比就是税率。2026年，Cinisello Balsamo市议会选了一条比较直的路线：普通税率定得比较宽，同时给情况更难的人留了几处定向减免，比如把房子无偿借给至亲居住的情况。

• 市议会2026年2月26日第28号决议批准了2026纳税年度的IMU税率；
• 官方税率表已存入经济财政部的联邦主义税收门户（Portale del Federalismo Fiscale），市政府地籍代码为C707，税率表编号18375；
• 税种内部的规则写在市政府的IMU规章里，该规章由市议会2020年7月20日第23号决议批准；
• 决议只适用于Cinisello Balsamo：如果你在别的市拥有房产，要找那个市的决议，因为税率可能不一样；
• 文件是公开的：任何人都可以在市政府网站上读到，也可以来我们办公室要一份副本。

2026年税率一档一档看

2026年的决议里税率一共五档，五句话就能概括。最重要的是普通税率，它覆盖了绝大多数房产：第二套房、空着或出租的公寓、商铺、办公室、仓库、D组厂房、可建用地和农地。另外四档是特殊情况，值得了解，因为它们会明显改变你最终缴的数字。

• 1,06% —— 普通税率：第二套房、空着或出租的公寓、商铺、办公室、仓库、D组厂房、可建用地和农地；
• 0,60% —— 豪华首套房：地籍类别为A/1、A/8或A/9的主要住所，以及它的附属用房；
• 0,86% —— 无偿使用借贷（comodato d'uso）：真正住进去的至亲借用的住房，下面会详细讲；
• 0,10% —— 农业专用建筑物，包括地籍类别D/10；
• 零 —— 普通主要住所：你自己住的房子，如果不是豪华类别，IMU一分不缴。

厂房要特别当心：D组建筑物（D/10除外）的总税率是1,06%，但这个数字里有一部分是留给国家的。所以F24要用两个税码、分两行填：国家份额用3925，最高到0,76%；剩下的部分用3930，在Cinisello Balsamo是0,30%。这是同一笔税的两行，不是两种不同的税。

首套房：什么时候缴，什么时候不缴

你住的那套房通常不用缴IMU：这是法律留给主要住所的免税，也就是你和家人一起居住登记、并且平时就住在里面的那处房产。但免税不是人人有份。如果你的首套房属于A/1、A/8或A/9，也就是高档公寓、别墅或豪华住宅，税就要缴，Cinisello Balsamo市政府为这些类别定的税率是0,60%。

• 普通首套房及其附属用房不缴IMU，附属用房每个地籍类别（C/2、C/6或C/7）限一套；
• A/1、A/8或A/9类首套房及其附属用房按0,60%缴纳；
• 这些类别每年有200欧元的扣除额，按房子作为主要住所使用的月份折算；
• 扣除额由产权人按持有份额分配，如果房子在年中改变用途，只按受影响的月份计算；
• 法律还规定了视同主要住所的情形：例如老年人或残疾人住在机构里时名下的那处房产，仍按主要住所对待。

附属用房和房子算在一起。豪华首套房只有一间C/2类地下室时，它跟着房子走、按同一种税率缴；第二间地下室就退出优惠，回到普通税率。车库或车位同理：限制是每个类别一套，而不是一共一套。

无偿借用与农业建筑物：降下来的税率

Nadia在父亲独居之后，把Muggiano区的房子留给他住：没有收租金，也没有卖掉，这是无偿使用借贷。2026年Cinisello Balsamo市政府为这种情况保留了0,86%的税率，比普通税率低。走这条路只有一个入口，条件写得很清楚：房子必须给父母或子女这类直系两代以内的亲属，而且对方真的在那里居住登记、平时就住在里面，房子里不能住着共有人或其他权利人。

• 0,86%还有第二种情形：把房子无偿借给直系第一代亲属——父亲、母亲、儿子或女儿——由对方作为主要住所使用，合同已经登记；这种情况下计税基础减半，出借人在意大利只能拥有一处房产，并且必须与房子落在同一个市政府居住登记；
• 两种0,86%情形，市政府税率表对应的都是A/2、A/3、A/4、A/5、A/6和A/7类住房：豪华类别不在其内；
• 0,10%是农业专用建筑物的税率，包括D/10类别：也就是服务农场或手工业者的仓库和建筑物，且需要在INPS或INAIL登记；
• 无偿借用的税也是各缴各的：如果房子属于兄弟两人，各按自己的税率缴自己那一份；
• 优惠不会自动生效：要用正确的材料提出申请，而且市政府随时可以核查条件是否仍然满足。

借用一定要拿像样的文件来证明：没有书面并且登记过的合同，减免就很难拿得出来，第一次核查时市政府可以连同罚款一起追回差额。登记借用合同很快，来我们这里约一次，比普通文件多带一份材料就行。

要缴多少：三个用2026年税率算的例子

IMU的账分四步算：地籍租金上调5%、乘以类别乘数、套用市政府税率、再乘以份额和持有月份。Claudio先生在Muggiano有一间作坊和三处不同的房产，他的账很好地说明了数字为什么会随房产而变。

• A/2类第二套房，地籍租金500欧元：500 × 1,05 × 160 得出计税基础84.000欧元；按1,06%全年税款为890,40欧元，分两期缴就是6月445,20欧元、12月445,20欧元；
• C/1类小商铺，地籍租金400欧元：商铺的乘数是140，因此计税基础是58.800欧元，按1,06%全年税款623,28欧元；
• A/3类住房无偿借给儿子，地籍租金600欧元：计税基础是100.800欧元，按0,86%税款为866,88欧元；当直系第一代亲属借用的计税基础减半也生效时，降到433,44欧元；
• D组厂房，地籍租金2.000欧元：D组的乘数每年由经济部法令确定，总税率1,06%分两个税码缴纳——国家份额填3925，市政府的0,30%填3930；
• 如果你在年中买进、卖出或受赠了房产，只按持有月份算账：持有满十五天的当月按整月计算。

这些是教科书式的算法：现实中还要算上产权份额、当年的月份，以及你真正应享的优惠。所以想知道准确数字，最稳妥的办法是让市政府算——它已经准备好可以缴款的F24——或者带着登记单来我们这里约一次。

期限、F24，以及在哪里查询自己的情况

有了税率，剩下就是什么时候缴、怎么缴。2026年IMU分两次缴纳——预缴在6月16日前，结算在12月16日前——也可以在6月前一次性缴清，随你选。表格始终是F24，填在「IMU及其他地方税」一栏，可以在银行或邮局柜台缴、用网上银行缴，或者用税务局（Agenzia delle Entrate）的F24 Web缴。

• 3912：A/1、A/8或A/9类首套房及其附属用房；
• 3913：农业专用建筑物；
• 3914：农地；
• 3916：可建用地；
• 3918：其他建筑物，也就是第二套房、商铺、办公室和仓库；
• 3925和3930：D组建筑物，前者填国家份额，后者填市政府份额。

三件事不能填错：Cinisello Balsamo市政府的地籍代码是C707，参考年度是2026年而不是你缴款的那一年，共有产权时每个人按自己的份额填自己那一行。想不离开家就查自己的情况，可以用电子柜台LINKmate：用SPID或CIE登录，就能看到自己的税务情况、算出税款、打印并缴纳F24。如果你更习惯纸质，市政府网站上提供了计算IMU并生成可打印表格的程序。

关于税率我们最常被问到的问题

我们位于Via Oreste Terenghi 21/23的patronato柜台最常听到的五个IMU税率问题，配上简短回答。如果你的情况不同——房产更多、有一桩继承要处理、刚买下一套房——请打电话或在WhatsApp上留言：第一次咨询免费，并且只接受预约。