IMU 2026：首期6月16日，谁要交、怎么算

IMU是什么，谁要交

丽华从来到意大利起就住在Cinisello，家离火车站不远。去年她母亲去世，把家里留着给亲戚住的那套小两居留给了她。从那天起，桌上多了一个新的疑问：多出来的这套房子要不要交税？什么时候交？我们柜台最常见的问题就是这样来的——一次房产过户，就可能把所有事情打乱。所以我们做的第一件事不是填表，而是搞清楚：到底哪些房产要交这笔税。

IMU是唯一的市政税（Imposta Municipale Unica）：它是对持有房产征税，而不是对你赚到的钱征税。凡是你在每年1月1日拥有的建筑物、建筑用地和农用地，都要缴。缴纳的人是房主，以及对房产拥有物权的人，比如用益权、使用权、居住权或永久承租权；以租赁方式取得房产的人，以及国有土地的特许经营者也要缴。如果房子是无偿借给他人使用，税仍然由房主承担：使用房子的人不会收到任何通知。如果夫妻分居后，法院把家庭住房判给了配偶一方，那么只有当这套房产属于豪华类别时才需要缴IMU。

首期在6月16日：怎么算

IMU 2026的首期叫预缴款（acconto），须在6月16日（星期二）前缴纳。它对应上半年的税款，按上一年的税率和减免额计算：通常等于全年应缴税额的50%。之所以用旧税率，是因为到了6月，很多市政府还没批准新税率，法律也是这么规定的。12月的余额才是结清一切的时候：用2026年的税率重新算全年税款，再减去你6月已经缴的部分。

• 首期：2026年6月16日（星期二）前，等于按上一年规则算出的上半年税款；
• 余额：2026年12月16日（星期三）前，全年总税款减去已缴首期后的差额；
• 一次性缴纳：如果你愿意，可以在6月16日前一次性付清全年IMU 2026，不用等到12月；
• 低于12欧元不用缴：如果全年应缴税额等于或低于12欧元，就不用缴纳；
• 日期不会顺延：2026年6月16日是星期二，2026年12月16日是星期三，两个都是工作日。

举个真实的例子。志强在Cinisello继承了一套公寓，地籍租金（rendita catastale）是500欧元。要算出适用税率的计税价值，先把租金增加5%，再乘以160：500 x 1.05 x 160 = 84,000欧元。按我们市政府的普通税率1.06%，全年税款约为890欧元。6月志强缴约445欧元作为首期，12月再缴差额（大约如此，因为余额要用新税率，还要算年内发生的变化）。如果志强在7月卖了房子，下半年他就不用缴了。

计税基础怎么算

计算永远从房产的地籍租金开始，就是你在房产查询或购房合同里看到的那个数字。把它上浮5%，如果是住宅就乘以160（其他房产的乘数不一样），然后适用房产所在城市的税率，而不是你居住城市的税率。接着还要考虑持有份额：如果房子是两兄弟各占50%，每人只缴自己那一半。月份也要计算：持有时间超过当月一半天数的月份算整月，而过户当天记在买方名下。

谁不用交：奇尼塞洛·巴尔萨莫的免税和减免

柜台最常听到的问题是「首套房也要缴吗？」大多数情况答案是「不用」：主要住所——你平时居住、并且户口登记所在地的那套房子——连同每个C/2、C/6和C/7类别的附属用房，都免税。但这项免税不适用于豪华类别：如果你的首套房是A/1、A/8或A/9，IMU照样要缴。在我们市政府，这类住宅的税率是0.60%，法律还给予每年固定200欧元的减免额，按持有月份折算。

• 不用缴：属于A/2、A/3、A/4、A/5、A/6、A/7类别的非豪华主要住所，以及与之相连的附属用房；
• 不用缴：社会住房、分配给社员的产权不分割合作社住房、判给分居配偶的夫妻住房、武装部队、警察和消防人员名下唯一的房产，以及居住在海外、登记在AIRE、且没有出租其意大利唯一房产的退休人员的房产；
• 不用缴：由直接耕种者或专业农业企业家持有并耕种的农用地，以及小岛市政府或划定的山区和丘陵地区的农用地；
• 计税基础减免50%：无偿借给父母或子女的住房，需有登记合同，且出借人居住在同一城市并且名下只有另一套住宅房产；
• 计税基础减免25%：按第431/1998号法律以约定租金出租的住房；具有历史艺术价值的房产，以及无法使用、无法居住、事实上未使用的房产，减免50%。

2026年度起，因房屋无法使用而享受减免的情形比以往更宽：过去只涵盖自然灾害造成的损害，如今发生火灾、出现坍塌、存在结构缺陷，或卫生状况危及健康而致无法使用的建筑也纳入其中。请注意：这项优惠不会自动适用。纳税人须提交能说明房屋状况的技术材料，例如由有资质的技术人员出具的鉴定报告，或市政部门开出的证明；同时，市政府的税率规定中也必须写明这项减免。

怎么缴：F24、税码和市政府代码

IMU用F24表格自行申报缴纳，填在「IMU及其他地方税」那一栏。市政府不会把计算结果寄到家里：得你自己算，或者交给CAF。缴款可以在银行、邮局、网上银行，或者用税务局（Agenzia delle Entrate）的F24 Web完成。每笔金额四舍五入到最接近的欧元，填表时要特别小心两个栏位：税码，它随房产类型不同而变化；以及市政府代码。奇尼塞洛·巴尔萨莫的房产，代码是C707：如果这一栏填错，钱会进到别的城市，就得申请撤销。

主要的税码

• 3912：豪华主要住所（类别A/1、A/8、A/9）及其附属用房；
• 3913：农业专用建筑物；
• 3914：农用地；
• 3916：建筑用地；
• 3918：其他建筑物，也就是第二套房、商铺、办公室和仓库；
• 3925和3930：D组建筑物，国家部分税率为0.76%，市政府部分为0.30%。

每一行要填什么

F24的每一行都必须写上：房产所在城市的代码、参考年度、持有月数、产权份额，以及标明你缴的是首期、余额还是全部税款的那个方框。在我们这里做所得税申报的人，会拿到已经填好的表格，代码和年份都核对过：这是避免出错最快的方式，否则改正会很花时间。

如果你错过了6月这一期：主动补缴

如果6月这一期你忘了，事情并非无法挽回：随时都可以通过主动补缴（ravvedimento operoso）来纠正，缴纳本金、法定利息，以及一笔随时间增长的减轻罚款。从2026年1月1日起，法定利率为每年1.60%，按天计算，从你本该缴款的那天算到实际缴款那天。如果不主动补缴，普通罚款会高达未缴金额的30%，外加利息。

• 截止日后14天内：每迟一天罚款0.0833%；
• 第15天到第30天：罚款1.25%；
• 第31天到第90天：罚款1.39%；
• 超过90天但一年以内：罚款3.125%；
• 无论哪种情况，都要加上按天计算的法定利息。

要避免的错误和该检查的事

IMU是一种简单的税，但有些错误每年都在我们的窗口重复出现，而正是这些错误后来生成了通知单和催缴单。下面就是最常发生的五个，按出现的频率排列。

• 用新税率算6月的首期：应该用上一年的税率，到12月的余额时再统一结清；
• 忘记缴余额：6月缴了首期的人常常忘记，12月16日转眼就到；
• 以为首套房永远免税：如果是A/1、A/8或A/9，即使你住在里面也要缴IMU；
• 算错月份：如果你在年内买进或卖出，只缴持有月份对应的税，200欧元减免额也是同样的规则；
• 没利用减免：亲属之间的无偿借用和约定租金都能降低税款，但前提是合同已经登记、所有条件都合规。

什么时候需要IMU申报

通常只要缴款合规，就不需要申报。但如果发生了市政府自己无法知道的情况，就要在次年6月30日前提交：登记过的无偿借用合同、地籍用途变更、以租赁方式取得的房产、与用益权分离的裸产权。使用2024年4月24日部颁法令规定的IMU/IMPI或IMU ENC表格。只要数据不变，这次申报对以后年度也一直有效。

在哪里查自己的情况

奇尼塞洛·巴尔萨莫市政府提供两个免费工具：市政府网站上的IMU在线计算，它还能生成可打印的F24；以及用SPID或CIE登录的电子柜台LINKmate，在那里可以看到自己的纳税情况。注意：数据库可能不是实时更新的，所以要始终核对数据是否与真实情况一致。如果哪里对不上，最快的办法就是把地籍查询和最近的F24带到我们的服务点，一起理清。

我们最常被问到的问题

下面是柜台最常出现的五个IMU问题的回答。如果没有你的那一个，打电话或通过WhatsApp联系我们：第一次咨询免费。