الضريبة الثابتة على الإيجار في 2026: النسب والمواعيد والخيارات الصحيحة

ما هي الضريبة الثابتة على الإيجار ولمن تُناسب

الحاج سامي يؤجّر شقته في via Milano منذ أن تقاعد، وكل مرة يحين فيها موعد الحساب مع الضرائب يأتي إلى المكتب بالسؤال نفسه: هل يجب أن يدفع على الإيجار الذي يتقاضاه كل شهر IRPEF كما على الراتب، أم هناك طريق أبسط؟ الجواب يسمى الضريبة الثابتة على الإيجار، ولمن يؤجّر بيتًا هي تقريبًا أول شيء يجب النظر إليه.

الضريبة الثابتة على الإيجار نظام اختياري: فبدلًا من إضافة الإيجار إلى بقية المداخيل ودفع IRPEF بنسبها المتصاعدة، تدفع نسبة ثابتة على الإيجار فقط. كما لا تُدفع ضريبة التسجيل (imposta di registro) وضريبة الطابع على تسجيل العقد وتمديده وإنهائه. وثمن هذه المزية واضح: طوال مدة الخيار لا يمكن طلب تحديث الإيجار، ولا حتى تحديث ISTAT المنصوص عليه في العقد، ويجب إرسال خطاب إلى المستأجر تتخلى فيه عن هذا الحق.

• يمكن اختياره للمالك أو لصاحب حق عيني على العقار، بشرط أن يكون شخصًا طبيعيًا ولا يعمل في إطار شركة أو حرفة أو مهنة
• يشمل المنازل من الفئة الكاداسترالية A (باستثناء A10) وملحقاتها المؤجَّرة مع المسكن
• يُقرر عقارًا بعقار: فيمكن أن تخضع شقة لهذا النظام وأخرى لا
• ينطبق على عقود السكن؛ والدخل الذي يستبدله هو دخل العقار، لا بقية مداخيل الأسرة

نسب 2026: 21% و10% و26%

في 2026 هناك ثلاث نسب للضريبة الثابتة على الإيجار، وتتوقف على نوع العقد وعلى عدد البيوت المؤجَّرة في حالة الإيجار قصير المدة. وهذه قواعد وطنية واحدة في كل إيطاليا: ما يتغير هو العقد، لا النسبة.

• 21% على الإيجار السنوي للعقود الحرة، وهي العقد الكلاسيكي 4+4
• 10% على عقود الإيجار باتفاق — 3+2 والعقود المؤقتة من 1 إلى 18 شهرًا وعقود الطلاب من 6 أشهر إلى 3 سنوات — المبرمة في البلديات ذات نقص في العرض السكني، وفي البلديات ذات الضغط السكني المرتفع، وفي مراكز المقاطعات والبلديات المتاخمة لها: وCinisello Balsamo من بينها
• 21% على دخل الإيجار قصير المدة، وهو ما لا تتجاوز مدته 30 يومًا، لوحدة عقارية واحدة تُختار كل سنة في التصريح
• 26% على بقية البيوت المؤجَّرة إيجارًا قصير المدة في السنة نفسها

الجديد في 2026 يخص الإيجار قصير المدة بالذات: خفّض قانون الموازنة عدد الشقق التي يمكن تخصيصها لهذا النوع من الإيجار من أربع إلى اثنتين. ومن يؤجّر ثلاثة بيوت أو أكثر، حتى عبر المنصات والوكالات، يمارس نشاطًا يعتبره القانون تجاريًا: فتلزم partita IVA والاشتراكات، ولم تعد الضريبة الثابتة تنطبق. وهذا تغيير فاجأ كثيرًا من صغار المُلاك.

حساب سريع على إيجار البيت

لنفترض أن الإيجار 7.200 يورو في السنة، أي 600 يورو في الشهر. مع الضريبة الثابتة بنسبة 21% تكون الضريبة على الإيجار 1.512 يورو، وبذلك تكون في وضع نظامي. أما مع الضرائب العادية فيدخل الإيجار في الدخل بنسبة 95%، أي 6.840 يورو، ويُدفع عليه IRPEF ابتداءً من 23%: الضريبة وحدها 1.573 يورو، ويرتفع الرقم لمن نسبته أعلى، إضافة إلى الإضافات الجهوية والبلدية وضرائب التسجيل والطابع على العقد.

الإيجار باتفاق في Cinisello Balsamo: نسبة 10% والمزايا المرافقة

عقد الإيجار باتفاق، الذي يسميه الجميع 3+2، يستمر ثلاث سنوات على الأقل مع سنتين للتجديد، وينشأ من اتفاق بين نقابات المستأجرين وجمعيات المُلاك. في Cinisello Balsamo وُقِّع الاتفاق المحلي وأُودع في البلدية في 15 أبريل 2024: فالإيجار لا يُتفق عليه شفهيًا، بل يُحسب على مؤشرات الاتفاق مقسّمة حسب المنطقة وخصائص المسكن.

للحصول على المزايا الضريبية يلزم شهادة المطابقة الصادرة عن الجمعيات الموقّعة: وهي وثيقة ثنائية لا تُفتح بدونها أي مزية، رغم أن العقد يبقى نظاميًا. كما تطلب البلدية أن يُبلغ من يؤجّر بتفعيل العقد إلى دائرة الضرائب، مع إيصال التسجيل من Agenzia delle Entrate، لتطبيق IMU المخفّضة: فالقاعدة الوطنية تنص على خصم ربع الضريبة على العقارات المؤجَّرة بعقد باتفاق.

• الضريبة الثابتة 10% بدلًا من 21% على الإيجار باتفاق
• IMU مخفّضة بربع، بعد الإبلاغ عن العقد إلى دائرة الضرائب في البلدية
• مدة 3 سنوات زائد سنتين للتجديد؛ وللحاجات المؤقتة توجد عقود مؤقتة من 1 إلى 18 شهرًا
• عقود طلاب الجامعة من خارج المدينة من 6 أشهر إلى 3 سنوات، في البلديات التي بها جامعات والمتاخمة لها
• شهادة ثنائية من الجمعيات الموقّعة للاتفاق المحلي: بدونها لا توجد مزايا

ما يستحقه المستأجر

من يسكن بالإيجار بعقد باتفاق يحصل على خصم أعلى من العقود الحرة: 495,80 يورو إذا لم يتجاوز الدخل الإجمالي 15.493,71 يورو، و247,90 يورو في الشريحة حتى 30.987,41 يورو. وللشباب بين 20 و31 سنة غير المكمَلة توجد بند أكبر: 20% من الإيجار، بحد أدنى 991,60 وبحد أقصى 2.000 يورو، لأول أربع سنوات من العقد وبشرط ألا يتجاوز الدخل 15.493,71 يورو. والخصومات لا تُجمع معًا: تُؤخذ الأنسب منها، وتُسترد في 730 أو في Modello Redditi.

متى تُدفع: المواعيد وF24 وأكواد الضريبة

تُدفع الضريبة الثابتة على الإيجار بنموذج F24 وتتبع مواعيد IRPEF: يُدفع رصيد السنة المنتهية للتو وسلفة السنة الجارية. وإذا أعددنا لك 730 أو Modello Redditi تصدر المبالغ من جدول التسوية: لا تُخترع، بل تُقرأ منه.

• رصيد السنة السابقة: قبل 30 يونيو، أو قبل 30 يوليو مع 0,40% إضافية كفوائد
• السلفة: تساوي 100% من الضريبة المدفوعة السنة الماضية، وتُدفع فقط إذا تجاوزت 51,65 يورو
• إذا لم تتجاوز السلفة 257,52 يورو تُدفع دفعة واحدة قبل 30 نوفمبر
• إذا كانت السلفة أعلى تُقسَّم إلى قسطين: 40% قبل 30 يونيو (أو 30 يوليو مع 0,40%)، والباقي 60% قبل 30 نوفمبر؛ ولمن يطبّق ISA يكون القسطان 50%

أكواد الضريبة الثلاثة التي يجب معرفتها

في قسم Erario من F24 تستخدم الضريبة الثابتة ثلاثة أكواد، وكل واحد منها يجيب على سؤال مختلف: أي قسط تدفعه. والخطأ في الكود ليس بخطورة الخطأ في السنة، لكنه يفرض تسوية تستغرق أسابيع.

• 1840: سلفة، القسط الأول
• 1841: سلفة، القسط الثاني أو دفعة واحدة
• 1842: الرصيد

إذا كان المبلغ ثقيلًا، يمكن تقسيط الدفع: يُكتب رقم القسط في خانة «Rateazione/regione/prov./mese rif.» في النموذج، ويجب أن يحترم القسط الأول الموعد الأصلي على أي حال. وقبل إرسال F24 نتحقق دائمًا من أن الكود وسنة المرجع والمبلغ تصف الدفعة نفسها.

الإيجار قصير المدة في 2026: بيتان وCIN وقواعد جديدة

يُقصد بالإيجار قصير المدة الإيجارات التي لا تتجاوز مدتها 30 يومًا، تلك التي تمر عبر منصات الحجز. وهنا تكون الضريبة الثابتة 26%، مع إمكانية دفع 21% على وحدة عقارية واحدة فقط تُختار كل سنة في تصريح الدخل: والاختيار يستحسن أن يقع على البيت الأعلى مردودًا. وتحتجز المنصات 21% على كل دفعة، لكن ذلك الاحتجاز سلفة: فإذا كانت النسبة الصحيحة 26% يُدفع الفرق بنموذج F24.

ومن 2026 يخرج من النظام من يؤجّر ثلاثة بيوت أو أكثر لفترات قصيرة: يفترض القانون أنه يمارس نشاطًا تجاريًا، مع partita IVA والاشتراكات وSCIA في البلدية. وإلى جانب هذه القواعد الضريبية توجد التزامات تحديد المنشأة، وهي تخص حتى مالك بيت واحد.

• CIN، الرمز التعريفي الوطني الصادر عن وزارة السياحة، إلزامي من 1 يناير 2025 لبيوت العطلات والإيجار قصير المدة
• يجب عرضه خارج العقار وذكره في كل إعلان، بما في ذلك الإعلانات التي تديرها الوكالات والمنصات
• غرامة من لا يملك CIN تتراوح من 800 إلى 8.000 يورو؛ وإعلان بلا CIN من 500 إلى 5.000 يورو؛ ومن 2.000 إلى 10.000 يورو إذا غابت SCIA، ومن 600 إلى 6.000 يورو لشروط سلامة التجهيزات
• ومن 20 مايو 2026 يسري أيضًا النظام الأوروبي 2024/1028: تنقل المنصات بيانات الضيوف إلى السلطات، وعلى الإعلانات إظهار رقم التسجيل

الخيار والإلغاء والتسوية: قرارات يجب اتخاذها بإتقان

تُختار الضريبة الثابتة على الإيجار بنموذج RLI: عند تسجيل العقد، أو قبل 30 يومًا من انتهاء السنة السابقة أو التمديد. والاختيار مُلزم طوال مدة العقد أو التمديد الجاري، ولا يكون للخيار أثر إن لم يبدأ قبله الإبلاغ إلى المستأجر بالتخلي عن تحديث الإيجار. وإذا وصل النموذج متأخرًا، فلا يبدأ النظام الميسَّر إلا من السنة التالية.

وتغيير الرأي ممكن، لكن في مواعيد دقيقة فقط. فيمكن للمالك إلغاء الخيار في كل سنة تالية، قبل المهلة المحددة لدفع ضريبة التسجيل لتلك السنة: وفي هذه الحالة تُدفع ضريبة التسجيل ويعود إلى IRPEF العادية. ويمكن دائمًا العودة إلى الضريبة الثابتة في السنوات التالية للإلغاء، بالآلية نفسها.

إذا فُوّتت الدفعة

نموذج F24 منسي، أو سلفة لم تُدفع أبدًا: يحدث ذلك، وأسوأ ما يمكن فعله هو الانتظار. ومن يصحح وضعه من تلقاء نفسه يستخدم التسوية الفعّالة (ravvedimento operoso)، التي تخفض الغرامة إلى جزء ضئيل من الغرامة العادية البالغة 30% وتُراكم الفوائد يومًا بيوم. ولا تعود التسوية ممكنة عندما تكون المخالفة قد اكتُشفت أو بدأ التحقق: فكلما انتظرت، ارتفع الحساب.

كيف نفعل ذلك معًا

في CAF في Via Oreste Terenghi 21/23 نبدأ دائمًا من الوثائق: عقد الإيجار، وأي تمديدات، وإيصالات الإيجار، ونماذج F24 المدفوعة سابقًا. وفي موعد واحد يتبين أي نسبة تنطبق، وهل العقد من العقود باتفاق، وأي مواعيد ما زالت مفتوحة، وكم يكلف تسوية كل شيء. وتُبلَّغ بتكلفة المعاملات قبل البدء، وأنت تقرر هل نمضي قدمًا.

قبل أن تختار في 2026: مقارنة واحدة تُجرى على عقرك أنت

كل المقارنات العامة تنتهي عند جملة واحدة: ما هو وضعك أنت؟ الضريبة الثابتة على الإيجار تُقارن بالضريبة العادية على الدخل، والنتيجة تتغيّر بحسب ما تكسبه في بقية بنود إقرارك، لا بنسبة الإيجار نفسها. من يدفع نسبة عالية على بقية دخله يجد أن النسبة الثابتة تخفض فاتورته، ومن كانت نسبته منخفضة قد يجد العكس، والفارق لا يُقرأ من الجدول بل من إقرارات السنة الماضية.

لذلك نضع في الموعد ثلاث ورقات فقط: إقرار السنة الماضية، وعقد الإيجار، وتقدير الإيجار الفعلي للسنة القادمة. منها نقرأ شيئين: كم ضريبة ستدفع على الإيجار بالطريقة العادية، وكم ستدفع بالطريقة الثابتة على أساس النسبة الصحيحة لنوع عقدك. الفارق بين الرقمين هو ما تكسبه أو تخسره، وهو رقم واحد لا يحتاج إلى أكثر من دقيقتين.

ثم تأتي اعتبارات لا تظهر في الرقم: الاختيار يُسجَّل في إقرارك ويظلّل سنته كاملة، والإلغاء أو التعديل له مواعيد لا تُقدَّم بطلب عابر، والعقد الجديد أو المعدَّل يعيد فتح السؤال في لحظة تسجيله. من يعرف هذه الثلاثة قبل أن يوقّع لا يعود إلى القرار بعد سنة، ومن يوقّع ثم يقارن يكتشف الخطأ حين يصبح التصحيح إجراءً لا قرارًا.

أسئلة يطرحونها علينا كثيرًا

الأسئلة الخمسة التي نسمعها أكثر من غيرها على الشباك حول الضريبة الثابتة على الإيجار، مع أجوبة قصيرة. وإذا لم تنطبق حالتك على أي منها، اتصل أو مرّ بالمكتب: فلكل عقد تفاصيله.